不動産投資の利回りに惑わされない、イールドギャップ重要性

不動産

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nakamuです。

不動産投資における、イールドギャップ重要性についての記事となっています。



イールドギャップとは?

イールドギャップの言葉について初めて、聞いた方が多いと思います。

その辺り、簡単に説明をしていきます。


不動産投資



不動産屋、不動産投資家からイールドギャップについて、説明を受けたが聞き慣れない言葉のため、よく分からないでしょう。

現金一括で不動産物件を購入する場合は、スルーでも良いです。

ただ、規模拡大を行う為には、金融機関から融資を受けないと難しいです。

イールドギャップが重要となってくる時は、金融機関から融資を受ける場合です。

投資については、ついつい利回りに惑わされますが、あくまでも一つの判断基準しかならない。


その辺り、不動産業者から物件を購入する時には、イールドギャップの適正値を教えてくれないでしょう。

業者も商売としてお金儲けをしているからです。

イールドギャップについて、少しづつ解説をします。


イールドギャップとは?

結論:投資利回りと金利の差です

イールドギャップの計算方法については、こちらです。

イールドギャップ計算方法
利回り(%)一借入金利(%)=イールドギャップ(%)


不動産投資の利回りについては、表面利回りと実質利回りがありますので、借入金りから引いたイールドギャップの計算を行うと、より正確な適正値が出せます。

適正値が分からない方は、実質利回りから計算さるのが良いでしょう。

実質利回り計算方法
年間家賃一年間経費÷物件価格+物件購入経費×100=実質利回り(%)



年間家賃48万円、年間経費3万円、物件価格210万円、物件購入経費30万円

金利3%

計算式に当てはめる

48万円一3万円÷210万円+30万円×100=実質利回り18%(切り捨て)

18%ー3%=15%



イールドギャップでの投資効率指標

不動産投資については、現金で一括購入する方が、一番無難です。

ですが、現金だけでは、投資効率とレバレッジを効かせる事が難しいでしょう。

不動産投資は他の投資と違い、事業性を持たらす事が出来るからです。

きちんとした事業計画を出せば、金融機関から融資を受ける事が出来ます。


ただ、レバレッジを効かせ過ぎると、投資とし失敗をしてしまう、確率が上がります。

誰でも、出来る限り、失敗は避けたいでしょう。

投資効率を測るためには、イールドギャップが一つの指標となります。

借入金の金利で、例えば4%よりも2%の方が投資としての効率は上がります。

理想は金利1%以下です。

不動産投資のレバレッジを効かせつつ、投資の効率を上げる為にも、イールドギャップの指標は大切です。


CFはイールドギャップ次第

投資としては、利回りから金利を引いたイールドギャップの差が出る不動産物件が、CFが出ます。

出来る限りイールドギャップ高い方が、投資として効率的です。

投資としての対象物件については、都会、地方、築古、新築、戸建て、アパート、マンションなどの様々な投資案件がありますので、それぞれの投資判断基準が重要となってくるでしょう。

ただ、ここ数年は、不動産投資を行う人達が増加傾向の為、物件価格が高騰しています。

物件の供給が増え続けている為、需要と供給のバランスが崩れきています。

入居者の奪い合いとなり、家賃の下落が少しづつ出始めている為、投資家の判断基準が難しくなっている状況でしょう。

現在は、低金利が救いです。

もし、物件購入の判断が難しく感じた時には、イールドギャプが指標となる為、基準の一つとなります。

イールドギャップの指標となる適正値

不動産投資の物件の立地については「都会」「地方」があり、築年数を考慮した「築古」「築浅」「新築」。

建築物については「戸建」「アパート」「マンション」などが投資対象となります。

適正値

都会:築浅3%〜5%

都会:築古6%〜8%

地方:築浅6%〜8%

地方:築古11%〜15%

結論:築古、築浅、新築のイールドギャップは最低でも4%以上。

例えば、地方の築古は10%以上の高利回り望めますが、修繕費、広告費、空室率などの経費率が高くなります。

建物自体が古い為、築浅、新築よりもメンテナンス費用がどうしても掛かってしまします。

また、立地次第では、入居が決まりづらいエリアもあり、広告費用がその都度掛かってくる為、出来る限りイールドギャップ高い物件の方が望ましいでしょう。

築浅、新築については、金融機関から融資の金利が低く受けやすい為、イールドギャップの目安は3%以上が望ましいでしょう。

ただ、築浅、新築の場合は、賃料下落率が高い為、考慮が必要不可欠です。

まとめCF出る物件が望ましい

利回りが低い、金利も高い、このような物件ではCFが出ないでしょう。

その辺り、イールドギャップが2%以下の場合については、CFが余り出ない不動産投資となります。

さらに、イールドギャップがマイナスになると、CFが出ない為、毎月赤字です。

CFが出なくても、節税が出来、購入時よりも売却時に高く売れば結果的に良いでしょう。

自己資金に余裕がある方はイールドギャプがマイナスでも耐えれるますが、余力のない方については、毎月の赤字が重くなり、自己破産へ向かう恐れがあります。

不動産投資は、大変危険な投資です。

一体、何の為の投資なのか?


不動産投資は安定期に、お金を稼ぐ手段ですが、イールドギャプを一つの指標として判断をしながら、なるべく失敗を起こさないよう、気を付ける必要があります。

また、融資については、期間が長いければ、毎月の家賃収入から経費を引いたCFが出ます。

出来る限り、イールドギャプが出やすく、融資期間が長い物件を選ぶと、安定的にCFが見込まれる投資となるでしょう。

 

イールドギャップ計算方法
利回り(%)一借入金利(%)=イールドギャップ(%)