不動産

【事実】新型コロナによる不動産業投資の影響は?影響を受ける資産は?

不動産

nakamuです。

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コロナで不動産業界の影響はあるの!?


新型コロナの影響により日本経済が停滞気味の中、不動産にはどのような影響があるのか種類と間口から分析を行います。

また、現在では新型コロナが世界的流行がする中、世界の株価は下がり始めています。このような情勢の中、不動産への影響はどのように出ているのでしょう。


始めに不動産の種類と間口について

不動産と言えども、様々な業態と種類があります。

 

不動産
 戸建て
 アパート
 民泊
 ワンルームマンション
ファミリーマンション
テナント
 オフィス
シェアオフィス
 ホテル
 REIT(不動産投資信託)


この中でも気になる不動産はあるでしょうか?

一番、身近な不動産としては、主に自宅として利用する戸建だと思います。

有名ハウスメーカーとしては、ダイワハウス、タマホーム、一条工務店、三井ホーム、ミサワホーム、積水ハウス等々、たくさんのハウスメーカーがあります。


その他の不動産としては、アパート、マンションなどで住宅として活用されると方が多いでしょう。

特に日本ではここ数年の間でインバウンド(観光業)が盛んとなり、ホテルの建設ラッシュと簡易宿泊所、民泊などが立て続けに立ち上がりました。

新型コロナの影響で現在では世界中、自粛中となり行動制限が掛けられています。

ホテル、民宿、ゲストハウス、簡易宿泊所、民泊などの稼働率が激減し、収益率もかなり落ち込んでいます。

また、飲食店が入っているテナント、ショッピングモールが入っている商業施設、パーソナル業での賃貸物件などを一時閉鎖へ追い込まれています。

現在は病院のベット数も限りがあるので、新型コロナ陽性患者・疑いがある患者などの受け入れ先として、政府と行政の要請としてホテルの1 棟借りを行ったり、行政施設を解放するなど、利用されている。

仕事に関しては在宅勤務、テレワーク、リモートワークが進められ、オフィス用のビルが影響を徐々にですが受けているでしょう。

今後は仕事の働き方も変化をして行き、オフィスビルの在り方と存在意義の見直しがされる流れとなる。


不動産のコスト上昇について

ここ数年、日本では人手不足と資材部材の高騰、東京五輪へ向けて建築業が全体的に発注増加となっています。建設現場の現場監督、職人などの人手が相当数不足している為、建築業のコストが上昇している。

このコスト増が賃貸物件へ影響を受けています。

不動産物件については、東京五輪後に価格が下がると見越して買い控えが起こっています。

その他では、経営者など経済的に余裕がある人達が賃貸物件へと流れている。

このような属性が賃貸物件を選ぶ際にはハイグレード物件など、家賃が高いのを選ぶ為、相場を全体的に押し上げている状況である。

人件費の分析(人手不足)

次に、中小企業の経常利益の増加に大きく寄与している、人件費の推移を確認していく。人件費の推移を規模別に見ていくと、大企業・中小企業共に2008年後半から2010年前半にかけて低下し、翌年に上昇したものの、2012年より再び減少に転じた。


以降の推移には差が見られており、大企業は、2013年第3四半期以降、緩やかな上昇傾向にあるが、中小企業は、2014年以降は横ばい傾向にある。


新型コロナでの不動産業影響について

不動産の建築コスト上昇、高所得者によるハイグレード賃貸需要、コロナでの経済状態が不動産業にどのような影響を与えていくのか?

まず最初に、リーマンショックは2007年から問題となり始めたサブプライムローン問題の影響から、2008年9月15日に当時世界最高峰の投資銀行であったリーマン・ブラザーズが経営破綻を発表したことから始まる経済危機である。その時の不動産価格はどのような変化をしたでしょうか。

国土交通省 不動産価格指数 参照



2000年以降は「商業」や「不動産」などが80~100程度で横ばい傾向が続いているのに対し建設は2013年から上昇を続けている。

詳しくは不動産のコスト上昇について参照

不動産のコスト上昇について

様々な憶測から新型コロナの影響で不動産価格は下がる、一方などのニュースを見ますが、そこまでの事態は発生しにくいことが図1 のデータから分かります。

2013年6月に安倍首相から発表された三本の矢、アベノミクスによる大規模な金融緩和及び、ゼロ金利施策、東京五輪開催による建設建築の増加によるものです。

ここ数年はゼロ金利が合間って金融機関から融資が受けやすく不動産へのお金が贅沢に流れいました。それと、建築費の高騰により不動産価格帯が上がり高騰状態です。

ただ現在、新型コロナで世界中の経済活動が完全にストップしています。

飲食店でのテナント貸し、オフィスビルでのリモートワーク増など、徐々に不動産賃貸から売買まで、お金の回りが鈍くなりつつあります。今後は不動産物件の下落へ落ち込むでしょう。

特に新型コロナ前、高望みをして不動産物件を購入された方は下落幅が相当数出てくるでしょう。

物件次第ですが、地方の築古は投資ブームも合間って価格が上昇しており、注意が必要です。


まとめ

不動産についてはやはり立地次第が前提となっていますが積算価格は超重要です。

基本は金融機関から融資を引っ張ってきて不動産の物件を購入します。金融機関はこの積算価格を重要視しています。

新型コロナの影響で不動産業へも徐々に影響が出てきていますが、このような積算価格が出ている物件は購入が有りだと思います。

最悪の事態も想定し、無理をせずシミュレーションを何度も繰り返しながら、今は”じっくり”と構えながら不動産の拡大を行っていくべきでしょう。

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