不動産

【大切】不動産投資の利回りに惑わされない、イールドギャップ重要性

不動産

 

ナカムです。

 

ナカム
不動産投資における、イールドギャップ重要性についての記事です

 

そもその話しですが、イールドギャップとは?

結論:投資効率指標の1つです。

 

「イールドギャップ」の言葉を初めて聞いた人達が多いと思います。

具体的にイールドギャップについて解説をしていきます。

不動産投資

 

この記事で分かること

  • イールドギャップについて
  • 投資効率指標について
  • イールドギャップの適正値

不動産投資会社や不動産投資家からイールドギャップについて、説明を受けたが聞きなれない言葉のため、よく分からないでしょう。

現金一括で不動産物件を購入する場合は、スルーでも良いです。

ただし、不動産投資で規模拡大を進めるためには、金融機関から融資を受けないと厳しいです。

その辺り、不動産投資でイールドギャップが重要となってくるのは、金融機関から融資を受ける場合ですね。

投資については、利益をなるべく出したいので「利回り」に惑わされます。

利回りは、あくまでも投資に対する1つのの判断基準にしかならないです。

率直に、不動産投資会社や不動産会社から物件を購入する時には、イールドギャップの適正値を教えてくれないでしょう。

理由としては、不動産の業者も商売をしてお金儲けをしているからです。

まずは、イールドギャップについて紹介をします。

 

イールドギャップとは?

結論:投資利回りと金利の差です。

イールドギャップの計算方法については次の通りです。

イールドギャップ計算方法

利回り(%)ー借入金(%)=イールドギャップ(%)

 

不動産投資の利回りにつては、表面利回りと実質利回りがあります。

借入金利から引いたイールドギャップの計算をおこなうと、より正確な適正値が出せます。

実質利回りの計算方法は次の通りです。

実質利回り計算方法

年間家賃ー年間経費÷物件価格+物件購入経費×100=実質利回り(%)

 

次に例題から利回りとイールドギャップの数字を出してみます。

例題

•  年間家賃48万円、年間経費3万円、物件価格210万円、物件購入経費30万円、金利3%

 

次に例題を計算式に当てはめてみます。

イールドギャップ

① 利回り:48万円ー3万円÷210万円+30万円×100=18%実質利回り(切り捨て)

② イールドギャップ:18%ー3%=15%

 

イールドギャップの投資効率指標

不動産投資は、現金で一括購入をする方が1番無難です。

ですが、現金だけでは投資効率をレバレッジを効かせる事が難しいでしょう。

そこで、金融機関から融資を受けながら不動産投資の規模拡大を進めることが重要になります。

不動産投資は、他の投資と違い、事業性を持たすことが可能です。

実績と、丁寧に作り込んだ事業計画を出せば、金融機関から融資を受けることができます。

ただし、レバレッジを効かせ過ぎると投資として失敗をする確率が上がります。

不動産は動かすお金が大きいので、誰でもできる限りの失敗は避けたいでしょう。

投資効率を測るためには、イールドギャップが1つの大事な指標になります。

借入金の金利で言えば、例えば4%よりも2%の方が投資としての効率は上がります。

理想は金利1%です。

不動産投資のレバレッジを効かせつつ、投資の効率を上げるためにもイールドギャップの指標は大切ですね。

 

CFはイールドギャップ次第

投資としては、利回りから金利を引いたイールドギャップの差が出る不動産物件はCFが出やすいでしょう。

不動産投資としての対象物件については、「都会」「地方」「築古」「新築」「戸建て」「アパート」「マンション」などの様々な投資案件があります。

それぞれの特徴と投資を精査した上で決めることが重要になってくるでしょう。

また、日本では物件の供給が増え続けているため、需要と供給のバランスが崩れ始めています。

不動産投資の賃貸として借りてくれる入居者を奪い合いになっているので家賃の下落も少しづつ出ている状況です。

現在では、不動産投資家の判断基準が難しくなってきています。

もし、物件購入の判断が難しく感じた時には、イールドギャップを1つの基準に考えながらCFを出す方向へ進める方が良いでしょう。

 

イールドギャップの指標となる適正値

不動産投資の物件立地には、「都会」と「地方」に別れます。

また、築年数を考慮した「新築」「築浅」「築古」の分類に別れます。

不動産投資については、主に「戸建て」「ワンルームマンション」「アパート」が投資対象になります。

適正値については次の通りになります。

適正値

•  都会:築浅3%〜5%

•  都会:築古6%〜8%

•  地方:築浅6%〜8%

•  地方:11%〜15%

 

結論:イールドギャップは最低でも4%以上。
適正値に関しては、前提として「都会」「地方」で変わってきます。

理由としては、2つあります。

1つめの理由は、都会の方が人口の減少が少ない。

2つ目の理由は、人口増加が見込まれる。

 

築古と新築の適正値違い

築古と新築では、イールドギャップの考えかたが少し変わってきます。

解説をします。

例えば、地方の築古は10%以上の利回りが望めますが人口が少ないため、「修繕費」「広告費」「空室」の経費率が高くなる傾向です。

また、建物が古いため、「新築」「築浅」よりもメンテナンス費用がどうしても必要になります。

立地次第で、入居者が決まりづらいエリアもあり、広告費がその都度かかってきます。

築古では、できる限りイールドギャップの数値が高い物件が望ましいでしょう。

新築と築浅については、金融機関から低い金利が受けやすいため、イールドギャップの目安は3%以上が望ましいでしょう。

ただし、「新築」「築浅」の場合は、賃料下落率が高いので将来を見越した不動産投資の運営を考えていく必要があります。

 

イールドギャップまとめ

イールドギャップのまとめとしては、できる限り「CFが出る物件が望ましい」です。

次のような物件では、CFがあまり出ないので注意が必要です。

•  利回りが低い

•  金利が高い

イールドギャップが2%以下の場合はCFがあまり出ない不動産投資になります。

CFが出なくても税金の圧縮ができますので、購入時よりも高く売却できれば結果的に利益が残ります。

ただし、イールドギャップがマイナスの不動産投資は、CFが出ないので毎月赤字の運営を続けることになります。

自己資金に余裕がある方は、イールドギャップがマイナスでも耐えれますが手元にお金がない方は毎月の赤いが重くなり、自己破産へ向かう恐れがあります。

不動産投資は、動かすお金が大きい投資です。

自己破産では、何のための投資なのか?

これで、本末転倒です。

不動産投資は、安定したお金を稼ぐ手段ですがイールドギャップを1つの指標として判断しながら、なるべく失敗を起さないように気を付けることが重要です。

最後に、融資の期間が長ければ毎月の家賃収入から経費を引いたCFが出ます。

できる限り、イールドギャップの適正値が高い物件を選ぶと安定したCFが見込まれる不動産投資になるでしょう。

 

イールドギャップの計算方法については次の通りです。

イールドギャップ計算方法

利回り(%)ー借入金(%)=イールドギャップ(%)

 

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