こんにちは、ナカムです。
不動産投資家は他の人達よりも安く仕入れて、お金を儲けようと狙っています。
ただ、不動産会社も同じく安いのを狙っています。
不動産は業者との取り合いになっているのが現実です。
この「掘り出し物」は本当にあるのか？無いのか？
物件の購入を考えている立場で考えてみます。
この記事で分かること
- 掘り出し物とは？
- 掘り出し物の条件とは？
- 掘り出し物の準備とは？
- 掘り出し物の探し方とは？
不動産投資は物件取得が大事です。
掘り出し物の見つけた方と探し方について解説をします。
不動産投資用の掘り出し物とは？
まず、結論から言うと「掘り出し物」は限りなく無いです。
物件の状態が良くて、相場よりも安い物件は存在しない訳ではなく、実際は出回っていますが市場に出回らないと言うのが正しいでしょう。
なぜなら、安い物件を集めているプロの不動産会社がいるからです。
業者は誰よりも早く不動産の情報を集めながら見つけた物件に対して資金力を活かし、現金ですぐに買い取ります。
後に相場価格で転売をして利益出すのが仕事です。
また、業界では買い取った物件を市場に近い価格で再販する。
これを買取再販業者と呼びます。
不動産会社は市場に流した物件で利益を出し、従業員の給料や会社の維持に努めているため、出来る限り仕入れた物よりも高く売りたいのが会社の心理でしょう。
掘り出し物件の安い理由
ポータルサイトや自社サイトに載っている不動産は市場に出ている時点で相場価格となっているため、すでに利益が上乗せされています。
ただ、相場よりも格安に設定して市場へ流している場合もあります。
例えば次のような物が安い理由です。
このような不動産はデメリットがあるため、安い理由を実際に確認し、許容範囲であれば掘り出し物として購入しましょう。
情報が分からない状態で購入すると、失敗をします。
購入してから後悔しても手遅れになるので、情報と知識の蓄えをしましょう。
掘り出し物の条件
市場に出回っている相場よりも安い物は、基本的に情報を持っている不動産業者が先に購入します。
ただ、不動産投資の収益物件についてはマイホームと違い、その人の属性や資金力によって掘り出し物の物件に出会うことは可能です。
率直に、業者が売りに困っている物が比較的、市場よりも安く買えます。
このような物件が掘り出し物として購入できるでしょう。
例えば次のような不動産です。
• 築年数が古い
• 土地の形状が悪い
• 擁壁に亀裂がある
• 外壁に劣化が多い
• 設備が古い
訳あり物件や土地は、買い手が思うように付かないため、不動産会社は市場よりも安く売りに出す可能性があります。
価格が安い物は、何度も内見の案内する割には手間と時間が奪われるので業者も買い取ってくれる方がありがたいです。
理由として、不動産会社が仕入れた物件は新築でも中古でも仕事の手間は同じだからです。
その辺り、掘り出し物が欲しい時には、業者から提示された価格に対して即決力と資金力が必要になります。
掘り出し物の準備
掘り出し物が欲しい時は、不動産会社の営業担当者・知人などの情報ルートを作ることが必要不可欠です。
不動産会社も水面下で業者同士の情報交換をしながらお互いにWin-Winの関係を保っています。
もし、有利な物件が欲しい場合は業者よりも多くの物件情報が入手できるルートを作っておきましょう。
また、不動産の目利きを上げるためにも、たくさんの物件と土地を実際に見ることです。
掘り出し物を見つけた時は業者や投資家と早い物勝ちになるため、不動産のノウハウや知識を常に勉強する必要があります。
掘り出し物を探すための手段3つ
不動産投資用の掘り出し物を見つけるのは至難です。
プロの業者と情報を対抗しなければ買うことができないからです。
方法次第では誰よりも早く見つける手段があります。
掘り出し物を探す手段について3つ解説します。
営業の担当者との信頼関係つくり
不動産は知り合いからの紹介もあります。
やはり、情報を持っているのは不動産会社が一番多いです。
不動産を生業としている業者は幅広いネットワークと沢山の情報が集まるため、個人では太刀打ちができません。
方法としては、不動産会社の担当者へ欲しい物件の価格・条件・立地などを伝えておくことで、条件に合った情報を提供してくれます。
ただ、最初から無理難題なことを伝えると他者へ先に情報を流し、良い条件を教えてくれないでしょう。
不動産会社で働いている担当者も人間です。
その辺り「無理なことを言う」「面倒くさい人だ」と思われてしまっては良い関係作りができません。
お互いに情報交換を行ったり、困った時は相談できる良好な人間関係つくりを構築することで他者よりも優先的に不動産の紹介をしてもらます。
このような関係つくりを継続しておくことで掘り出し物の物件に出会う確率と購入ができる可能性は高くなるでしょう。
もう一つは、大手の不動産会社よりも地域の業者がお宝物件情報を知っているでしょう。
近隣住民と顔なじみになって、物件の売買を頼まれたりするため、他の業者よりも良い条件の物件情報を持っています。
不動産業界は誰よりも早く情報を知った者が強いです。
つまり、欲しい立地がある場合は、地元の地域に詳しい不動産会社、担当者と人間関係の構築をするこが良いです。
不動産会社よりも早いルートを作る
業者よりも早いルートで情報を手に入れる方法です。
誰でも、できるわけではないですが、物件が市場へ出回る前に様々な業種の方とルートを開拓することで掘り出し物の情報が入ってきます。
開拓する業種については次の通りです。
このように、お金と近い距離にいる方達は不動産の有益な情報を持っていることが多いです。
例えば、金融機関は地元の不動産会社と取引があるので情報が集まってきます。
また、金融機関と良い関係が構築できると融資が受けやすくなるでしょう。
不動産投資は、お金を借りて規模拡大していく投資です。
銀行も融資を出して金利や手数料でお金を稼いでいるビジネスモデルとなっています。
長期的に金融機関と仲良くすることでお得な不動産の情報が入ってくるでしょう。
その他としては、士業と呼ばれる業種は不動産会社と様々な仕事のやり取りがあります。
司法書士には登記の業務を頼みます。
税理士や会計士には会社全体の仕事を頼んでいます。
このような、ルートから掘り出し物の物件情報が得られる確率は高くなるので情報のルート作りは重要です。
資金を確保する
不動産での掘り出し物は、一般的に何かの事情があります。
訳ありを売りに出している個人・業者は早く売却したいケースがほとんどです。
つまり、掘り出し物はすぐに買ってくれる方へ一番最初に情報がくるでしょう。
現金の資金確保は重要である。
買うか、買わないかを判断をしないで即決してくれる人は、物件情報を流す手間と段取りが減るため、不動産会社の担当者からすると、大変ありがたいです。
担当者も人間なので、時間を作って紹介した物件が購入されないと、2回目以降の案内は減っていきます。
このように、掘り出し物の情報がきた時は、即決で買えるように普段から金融機関の融資が受けれる状態を作りつつ、即決できる現金保有が重要です。
お得に購入ができる情報まとめ
冒頭でもお伝えをした通り、相場よりも条件が良くて格安の物件を手に入れることは、ほとんど不可能です。
ただ、不動産会社や金融機関・弁護士・税理士・司法書士と良い関係つくりができている時には、市場よりも安い不動産が購入できます。
そのためには、普段から不動産の知識、適正価格、相場の感覚を身に付けておく必要があります。
不動産会社もビジネスとして仕事をしているので悪い条件で物件を購入しないように、たくさんの物件を見に行きながら不動産投資のスキルを上げて行きましょう。
