不動産

【誰でも分かる】リスクが高い不動産投資、修繕や家賃滞納など10のリスク回避と5つの対策について

不動産

 

ナカムです。

 

ナカム
不動産投資の高いリスクについて解説します。

 

不動産投資は株や投資信託などに比べてリスクが高いと言われています。

また、不動産は水物で胡散臭いイメージがあるため「騙されるかもしれない」などの疑いを持つ方が多いでしょう。

実は昔から、お金を使った一つの投資商品として、幅広く認知されています。

他の投資と違うのは、事前に知識を蓄えて理解すればリスクの対策とリターンのコントロールが可能です。

株などは会社の業績・証券会社に依存するため、自分でのコントロールができない投資商品である。

今回の記事は、不動産投資をする上で知っておかないと損する10のリスク回避5つの対策について事例を交えながら紹介します。

 

この記事で分かること

  • 不動産投資のリスク
  • 不動産投資のリスク準備
  • 不動産投資のリスク対策

 

不動産投資の様々なリスクについて

不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンと思われていないでしょうか?

実は、知識と手順さえ間違わなければ低いリスクで投資ができます。

家賃としてお金を貰うインカムゲインは何年も安定的に収益が入るため、低リスク・低リターンと言われています。

また、物件を売却することでお金が貰えるキャピタルゲインはハイリターンとなります。

家賃と売却の両方からお金が得られる不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

次に不動産投資のリスク・回避策・対策を解説します。

 

不動産投資リスク:修繕

修繕のリスクとは、建物の不具合、リフォームに関する修繕費・設備費用が発生することです。

物件の新築もしくは中古でも時間の経過と入居者の使用により、劣化します。

この辺り、不動産投資は必ず修繕が必要になってきます。



例えば、次の修繕が必要です。

• 設備の交換

• 屋根の葺き替え

• 外壁や階段の塗装

• 内装リフォーム

 

リフォームは劣化した建物を補修し、物件の価値を元に戻します。

建物の柱・梁などがしっかりしている場合は室内の間取りを変えないで、台所のキッチン設備交換、風呂場のバスユニットやトイレのタンク交換、壁のクロスを張り替えます。

また、外壁の塗装は建物を長期的に保つためにも必要な修繕です。

壁から水が入ってくると部屋のダメージ原因になります。

外壁の修繕を手抜きしていると、室内の設備劣化など重大な損害を受けます。

もう一つは、入居者が住んでいる間に設備や配管などの損傷が激しい場合もあります。

原状回復に莫大な費用が掛かるかもしれません。

このような、想定外の修繕リスクを回避するためにも修繕費として家賃収入の5%積み立てておくことが必要です。

不動産投資リスク:家賃滞納

不動産投資において、お金の収入源は家賃です。

家賃の滞納が発生すると管理費の経費+融資の返済などでお金が出ていく一方です。

毎月、滞納が続くと年間を通して赤字になってしまい、不動産投資としての先行きが不透明になります。

このような状況を発生させないためにも、滞納が分かった時は早期に回収する必要があります。

また、滞納については管理会社の速やかな対応を確認することが重要です。

督促業務を速やかに行ってくれる管理会社は安心できるので適切な不動産管理会社を選びましょう。

実は年々、滞納が増えています。

理由としては近年、非正規雇用などの増加により不安定な賃金体系で働く20代~40代が多くなっています。

参照:非正規雇用 - 厚生労働

 

その他としては、家賃の支払い忘れによる滞納が多いです。

入居者の家賃支払い忘れを防ぐためにも、自動振替・クレジットカード支払いなどの手続きを事前に行っておくと滞納が回避できるでしょう。

 

不動産投資リスク:家賃下落

不動産投資を長期的に続けていくと、家賃の上昇や下降が起こります。

上昇下降で特に多い事例は所有している立地に競合他者が増加し、需要と供給のバランス崩れです。

新築物件でも供給が多いエリアでは「家賃の値下げ」「広告料の積み増し」などを行わないと客付けが難しいでしょう。

このようなケースは多々あります。


新築と真逆の築古物件については家賃が安いと思われるかもしれませんが、リノベーションの付加価値を付けることによって家賃の維持・上昇が見込まれます。

また、基本的に家賃相場は立地で決まっていますが景気などの影響により、人気のエリアが変動することもあるでしょう。

状況次第では家賃が様変わりするため、常に日本の景気とエリアに注力する必要があります。

不動産投資リスク:入居者の減少

不動産投資は前提として、入居者がいないと賃貸・売買の成立がしません。

特に現在の日本は、少子高齢化の影響を受けて人口が減少傾向です。

また、近年は生活する上で便利な駅近の立地が好まれるようになり、街全体がコンパクトシティー化へ進んでいます。

そのため、物件の建物状態が良くても街全体の人口が少なければ賃貸の客付けが難しく、売却も思うように進まないでしょう。

人口減少の中、低金利で不動産投資を行う方が増加しているため、入居する人達を投資家同士で取り合いになっています。

何ヶ月も空室が続くと家賃収入は入ってきませんので、場合によっては家賃を下げる判断が必要です。

もし入居者が減っても外壁の劣化や設備の老朽化に対して維持・管理を努めておくと、物件を探している方から「入居したい」と選ばれます。

不動産投資は長期的な投資となるため、家賃の下落を想定した戦略とシミュレーションをしっかり行うことでリスク回避ができます。

不動産投資リスク:シミュレーションが甘い

不動産では様々な出費や経費などが掛かってきます。

たとえば、物件取得・印紙代・火災保険・広告料・修繕費などにお金が掛かってきます。

全体の収支を踏まえた計画が事前に必要です。

シミュレーションが甘く、何も考えずに物件を購入すると必然的にリスクは上がります。

物件を選ぶ理由としては?

お金をいくら投資したのか?

投資したお金に対してリターンはいくらなのか?

投資の世界では「利回り」表現をよく使います。

利益÷投資額×100=利回り(%)

 

不動産投資はリフォーム代、固定資産税、火災保険、などの様々な経費、減価償却、融資の金利を差し引いた「実質利回り」が重要です。

また、急に起こった修繕トラブル、家賃の下落も踏まえた最終の利益がキャッシュフローとして手元に残ります。

このように動かすお金が大きい不動産投資では物件を購入する前に、多角的な数字を使ったシミュレーションができていれば、失敗するリスクは低減します。

 

不動産投資リスク:天災

不動産投資は地震・台風・暴風雨・山崩れによる自然災害の被害を受けるリスクがります。

特に近年では大雨による災害が増加傾向である。

火災保険・地震保険は避けられない自然災害の備えとして加入することで建物の身を守れます。

火災保険に関しては、ハザードマップを事前に確認した上で、災害リスクがどの程度ある立地なのか?

ご自身の物件に合った保証範囲・保険料などを考慮して入りましょう。

また、日本は地震大国なので地震によるリスクを回避することが難しいです。

いつ発生するか分からない地震で建物が倒壊してしまうと借金だけが残ってしまい。最悪のケースになります。

被害を抑えるためにも地震保険の加入は必要です。

地震保険は火災保険に入らないと加入できませんのでご注意ください。

地震については1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物を「新耐震基準」、それ以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」と分けます。

1978年の宮城県沖地震(最大震度5)をきっかけに、1981年建築基準法改正により定められた耐震基準であり、新耐震と略されて呼ばれています。

新耐震基準では次の基準があります。

• 震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと

• 震度5強程度の中規模地震で倒壊しないこと



物件を購入する時は建築確認証に記載されている新耐震基準の1981年6月1日以降であるか確認をしましょう。

火災保険と同じく地震保険も加入が必要です。

不動産投資リスク:金利上昇

不動産投資は他の投資と違って金融機関から融資を受けて投資ができます。

株、投資信託、FXなどではお金を貸してくれません。

金融機関が融資を受けさせてくれる理由は、投資の中でも事業性があるのと土地に対して担保が取れるからです。

投資用物件の購入またはリフォーム費用として融資を受けるときに金利が上昇すれば返済額も必然的に増えます。

融資が増加すると、不動産投資の収支が悪化するため、手残りのキャッシュフローがマイナスになります。

このような場合は本業の給料からお金を出さなければいけません。

そうなると、何の為の投資なのかが分からない状態です。

対策としては、次の3つです。

• 借入期間を短期にする

• 低い金利を受ける

• 固定金利を選ぶ

 

もし、景気の影響で金利が上昇しても低い金利で短期間の返済をすれば不動産投資のリスクは小さくなります。

短期間のデメリットとしては、月々の返済額が増えるため、家賃を差し引いたキャッシュフローがマイナスにならないよう注意が必要です。

参考


現在はマイナス金利なので低い金利が受けれますが長期的な不動産投資はできる限り固定金利を選ぶとリスク下げることができます。

また、個人名義で購入した物件は、長期間の実績を積み上げていかないと低い金利で融資を受けることが難しいため、不動産専用の法人を作ったあとにプロパー融資を受けるのが良いでしょう。

不動産投資は必ず、融資の支払い額から計算した収支をシミュレーションした上で投資を行うことが大切です。

不動産投資リスク:不動産会社の倒産

不動産会社へ売買や賃貸管理を委託している会社が倒産するリスクも必ずあります。

物件の売買や賃貸管理を委託していた不動産会社が倒産した場合は、他の会社へお願いすることで対処ができます。

例えば、賃貸管理を委託している会社が倒産した場合は、しばらく自主管理を行い、別の管理会社を見つけることで今までと同じように不動産投資の事業が行えます。

その他の事例としては、物件購入の支払いが終わった後に不動産会社が夜逃げをして不動産物件、お金が返ってこないこともあります。

このような不動産会社の倒産に関してはできる限り、規模の大きい会社を選びましょう。

 

不動産投資リスク:売却

現物の不動産投資は売却が簡単にできない投資です。

まず、不動産会社へ売買の契約を行った後に売却先を見つけて貰わないと売ることができません。

売買の手順


  • step.1

    売りたい額を決める


  • step.2

    媒介契約締結


  • step.3

    売却活動


  • step.4

    物件案内


  • step.5

    買い付け


  • step.6

    契約


  • step.7

    登記移転


  • step.8

    引き渡し


  • step.9

    完了

 


このような手順と手続きがあるため、売却までに3ヶ月〜半年ぐらいの時間がかかることもあります。

売却の流動性が高い物件は何よりも立地が重要です。

たとえば、物件には駐車場がある。

駅近でスーパーなどが近くにある。

建物はリフォームすれば新しい状態に保てますが立地に関しては、どうすることもできません。

そのため、売却を見据えた好立地の不動産物件を選ぶことがリスクの回避として有効になります。

不動産投資リスク:インフレ・デフレ

不動産投資はインフレ・デフレの影響を受けます。

土地は底固いので、影響を受けることが少ないでしょう。

一番、影響を受けるのがデフレの場合です。

日本全体の値段が下がると物件価格・家賃の相場も必然的に下落してしまう恐れがあります。

売却の場合は購入時よりも安く売らなければ誰も買い手が付かない可能性が高くなるので現金はできる限り保有しましょう。

景気の動向も注力しながら想定外の事態を見越した融資の設定、資産の余力を残すことでリスク対策となります。

デフレに強い好立地の物件を取得することが重要です。

不動産投資のリスク対策方法

不動産投資は莫大なお金を使うため、想定外の事態を含めたリスクヘッジは重要です。

どのようなことに気をつけた方がリスク対策になるのか?

様々な事前準備について解説します。

まず、不動産はいつ?何が起こるか?

想定外のことに対応が必要です。

その辺り、現金保有は重要である。

不動産投資は毎年、固定資産税や管理費、修繕費などの費用が発生します。

費用に関しては、次の通りです。

• 固定資産税

• 修繕積立

• 退去後の広告費

• 設備費

• 管理費

 

不動産投資は様々な出費が必要になってきます。

特に、経年劣化した物件は急に高額な修繕費の費用が発生するため、毎月の修繕費を貯めるとリスクが軽減されるでしょう。

また、入居者が入れ替わるごとに現状回復費が発生します。

できる限り短期の入れ替えを避けることで費用の支出を抑えることができます。

対策については主に5つです。

• 立地の選定

• 長く付き合える不動産会社を探す

• 建物の修繕

• 事業計画を立てる

• 相談できる人を見つける

 

 

不動産投資対策:立地の選定

不動産投資を行う上で立地は重要です。

最終的に物件を壊した後、新しい建物は建てられるか?

立地の利用価値はあるのか?

たとえば、地方の利回りが高い物件を購入して賃貸へ貸し出せば収益は出せます。

ただ、地方は人口が減りつつあるので更地後に土地の価値を出すのが難しいため、何年も売却できなく固定資産税だけを払い続けることになります。

日本は少子高齢化の影響で地方の仕事が減り、都会へ人が移動しています。

便利な駅近、県庁所在地周辺へ人の住まいが集まったコンパクトシティ化が進んでいます。

地方物件は表面上、高い利回りですが売却の出口に戦略を持って購入しなと、負動産となります。

まずは、現地へ行き地域の不動産会社へヒアリングを行い、情報収集を踏まえた調査すれば立地の細かいことが明確になるでしょう。

立地選びは大切です。

不動産投資対策:長く付き合える不動産会社を探す

不動産投資でリスクを回避するための対策は、長期的に付き合える不動産会社を探し出すのが必要です。

不動産会社でも強み弱みは必ずあるので、どこが良いかは一概に言えませんが、「収益に強い」または「投資目線」を持っている会社に賃貸・売買を頼みましょう。

購入目的の物件について、デメリットやリスクの説明を丁寧にしてくれる会社は安心できます。

また、不動産は見えない様々な隠れたリスクが潜んでいるため、知識を付けながら担当者へ確認する「質問力」が大事です。

購入した物件の瑕疵に後から気が付いても重説に記載されていますと言われるのが落ちです。

この為、不動産に関する幅広い知識を常に勉強しておく必要があります。

不動産投資は長期的な投資です。

長く付き合える会社を見つけると安心できるでしょう。

不動産投資対策:建物の修繕

不動産投資は必ず、建物の老朽化に対する備えが必要です。

築年数が経過するほど、補修や修繕の手間と費用がかかってくるので修繕費の蓄えが大切である。

また、空室を出さないためにも入居が付きやすい原状回復・リフォームによるバリューアップを心がけながら先を見越した計画の備え、定期的なメンテナンスが建物の維持に繋がます。

建物の老朽化に備えるのが修繕積立金による対策です。

不動産投資対策:事業計画を立てる

不動産投資は、莫大なお金が動きます。

現物所有で取り返しがつかない状態まで発展すると手遅れです。

最悪、自己破産になってしまうケースもあります。

このような事態を起こさないためにも、購入時に掛かった費用、火災保険や固定資産税などの経費、融資の返済などを盛り込んだ収支事業計画を立てることが重要です。

不動産投資はシミュレーションを作成しておくことで収支や諸経費などの費用が予測できます。

事業計画を立てることで安定した長期的な投資ができるでしょう。

不動産投資対策:相談できる人を見つける

不動産投資は物件取得から修繕、火災保険、税金、管理、賃貸、売却など業務内容の範囲が広いです。

法律の権利・民法などはその都度、情勢が変わってきます。

想定外のトラブルは、いつ起こるか分からないので対応するためにも不動産の知識習得が必要不可欠となっています。

不動産投資は、守りの要素が強いです。

その辺り、最新の情報を知っておく方が後々、有利な方向へ導くでしょう。

業務範囲が広い不動産投資は一人で進めていると、間違った知識・情報があるかもしれません。

分からないことは気軽に相談できる不動産会社を見つけておくことで有益な情報が手に入ります。

心配ごとを分からないまま放置すれば、トラブル時の傷口が広がり、手に負えない状態まで発展します。

また、不動産会社へ相談する時は、売買の取り引き・管理業務を委託している会社などへお願いすると「Win-Win」の良い関係が構築できます。

最悪のケースを起こさないためにも、積極的に不動産会社へ相談して安定した不動産投資を行いましょう

 

不動産投資のリスクと対策まとめ

不動産投資は動くお金が大きい分、リスクが高いと思われるでしょう。

記事の内容で紹介した通り、リスク・回避・対策について知識を付けるとコントロールが可能になります。

不動産投資は株・投資信託と違い、融資を受けながら自分でコントロールができるため「低リスク」「高リターン」得られます。

勉強を行う範囲は広いですが、不動産会社や仲間に相談しながら正しく取り組めば、誰でも低いリスクで資産を築くことができるでしょう。

 

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