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不動産投資の所有物件をシェアハウス化するメリット・デメリットについて

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ナカムです。

 

ナカム
シェアハウス貸しは大丈夫なのかメリットデメリットを交えて解説します。



不動産投資用の物件については多くの方が一人暮らし単身者へ貸しているでしょう。

ワンルームマンション、アパートなどが該当します。

シェアハウスとは住んでいる同居人の個室以外を他者と共有している住宅です。

トイレ、風呂、洗濯機、乾燥機、リビング、テレビ、キッチンなどの設備を居住者と共に利用する。

一番のメリットは貸主・借主の双方とも、家賃の分散が可能である。

特徴としては、個室以外の共有スペースなどで人と接しながらコミュケーションが活発にできる。

シェアハウスに向いている方。

1人暮らしは不安で寂しいから、家族みたいに誰かと一緒に住みたい。

コミュケーションを積極的に取りたい。

家賃の出費を抑えたい。

このような方はシェアハウスが合っているでしょう。

また、用途の使い方としては、特化型を打ち出し、入居者同士が切磋琢磨しながらお互いに高め合い、「情報の場所」「勉強の場所」として、ともに過ごす住まい作りもあります。

たとえば、「起業」「趣味」「遊び」さまざまな価値観の方が集まってくるでしょう。

住宅一つでも高校、大学、専門学校などの卒業後、働くために実家を離れて1人暮らしの住まいを探す。

また、仕事の転勤、結婚の新居などで物件を探す。

仕事の関わり方によって、このようなライフサイクルに沿った「住まいの循環」が流れています。

その中で、物件オーナーは「住宅の供給側」として家を提供しています。

シェアハウスの使い方でも様々なタイプあり、立地・設備・予算などから入居者に喜ばれる作り方が必要です。

一つの住まいとして利用されるシェアハウス貸しのメリット・デメリットを少しづつ解説します。

投資用物件のシェアハウス契約について



物件を個人の方へ単身用として貸すのではなく、誰かと一緒に住む「シェア契約」は、ここ数年増加傾向である。

例えば次のようなシェアハウスがあります。

友人とのシェアなのか?

兄弟・姉妹とのシェアなのか?

仕事仲間のシェアなのか?

学生向けのシェアなのか?

 

シェアハウスは幅広い層があります。

ワンルームマンションでは部屋数が少なく誰かと一緒に住むのは難しいですが、2DK以上であれば可能でしょう。

特に、最近では戸建ての空き屋が増加傾向となり、投資用物件として貸し出している方が増えている。

この戸建てをシェアハウス賃貸契約として結び、長期的な住まいの提供をしています。

その他としては、同棲・結婚などで一緒に住む目的で利用される。

客層としては、仕事を始めて間もない若年層が多い傾向です。

働き始めて給料が少ない為、住まいを誰かとシェアする事で家賃が折半できます。

また、ここ数年は非正規雇用者が増加傾向の為、30歳~50歳まで年齢層が上がっています。

賃貸契約としては通常通り、個人の免許証・保険証の身分証明書を確認し、給与証明書・源泉徴収票などを提出します。


まずはシェアハウスのデメリットについて解説をします。

シェアハウス契約のデメリットについて

デメリットについて。

ワンルームなどの単身者向け賃貸では孤独死などがあります。

現実的に今の日本は「少子高齢化」「核家族化」が増加傾向となり、孤独死も増え続けているので見えない社会問題です。

シェアハウスは同居人がいるため、お互いの見守りとして機能しています。

ただ、他人同士の価値観の違い、性格の不一致などで短期退去へ繋がることが多いです。

入居者間のトラブル

一番のデメリットは、一緒に住んでいる入居者同士のトラブルが多いです。

他人同士が一つ屋根の下で住むと、価値観の違いなどから、ささいなケンカへ発展します。

たとえば、入居者の掃除・洗濯・料理・ゴミ出しなどの負担などから不満を溜め込みトラブルになる可能性はあります

このように、人間関係から退去へ繋がるリスクがあるため、「物件オーナーが仲裁に入る」「住人同士の仲裁者を作る」「最低限のルール作り」などの先を見越した対応は考える必要性があるでしょう。

共有のランニングコストが掛かる

シェアハウス化するためにはテレビや机、イス、エアコンなどの設備を準備し、壊れた時は新しいのを常に用意するため、単身用に比べると出費が多いです。

シェアハウスの住まいでは共有で使用している風呂のシャンプーや台所の食器、洗濯洗剤、トイレットペーパーなどの生活用品は基本的にオーナーが購入を行い、維持管理する必要があります。

その他には入居者が増えれば、共有部の汚れが必然的に発生します。

掃除などの手間もかかってきます。

ただ、物件オーナーは多方面にかけて忙しいので、シェアハウス運営者を見つけて頼んだり、家事代行サービスを別途使ったりすると、時間の確保ができるでしょう。

あまり、時間をかけたくない方は管理会社へ委託業務を頼んで効率よく運営すると良いでしょう。

管理料に関しては、一般的に3~5%ですがシェアハウスの場合は約20%と高くなる傾向です。

シェアハウスは寄宿舎扱い

シェアハウスは建築基準法により、寄宿舎として該当するため、アパートやワンルーム、戸建てとは少し違った用途になります。

たとえば、部屋の壁を作ったり、消防法の基準に従い消化器の設置、非常口の表示など寄宿舎として行政へ届け出る必要があります。

シェアハウスの寄宿舎基準は200m2以上

建築基準法はシェアハウスの用途に分類すると寄宿舎の扱いです。


シェアハウスとして戸建てを活用するには、行政へ用途変更の手続きが必要になります。
 
基準としては200m2以上の場合です。

用途変更を行う場合は、建築基準法に適合した確認申請が必要なので工務店やリフォーム会社へ用途変更の相談を行い、依頼する方が無難でしょう。


シェアハウスは寄宿舎扱いですが建築基準法の用途は「一戸建ての住宅」です。

 
また、国土交通省が平成25年9月に「寄宿舎に該当する」という見解を示しました。

違法貸しルーム対策に関する通知について 

建築基準法と消防法の基準を満たしていない場合は行政指導が入ることもあるので法律遵守して、運営停止を避けるようにしましょう。

補足として、建築基準法を遵守した住宅確保要配慮者専用の住宅登録した場合は、国の住宅セーフティネット制度に基づく支援を受けることができます。
また、シェアハウスのリフォーム工事を行った場合、国からの補助金を受け取ることができます。

シェアハウスガイドブック

シェアハウス契約のメリット

シェアハウスとして賃貸契約を結ぶのは不安だと感じる方は多いでしょう。

次にメリットです。

シェアハウス契約のリスクヘッジ

個人もしくは法人とシェア契約を結んだ後、入居者同士の「生活リズム」「価値観の認識」「仲間割れ」などの理由から退去の悩みは度々、出てきます。

入居者のメリットについてはシェアハウス賃貸契約を結ぶと家賃が折半できるため、安く住める。

オーナーは家賃の分散ができるため、滞納のリスクが減るでしょう。

また、物件の部屋数と入居者の人数次第では家賃収入が増加し、利回りアップの期待ができます。

不動産投資の法人契約については、こちらの記事が参考になります。

不動産投資の所有物件を法人へ貸し出すメリットとデメリットについて

立地の悪さをカバーできる

家を探している方から住みたい賃貸物件として選ばれる理由の一つが「駅近」「駐車場あり」は一般的です。

シェアハウスに関しては、「駅が遠い」「駐車場なし」などの立地が悪い場所でも内装をこだわって若者向けのリフォームをしたり、庭でバーベキューが出来る設備を備え付けるなど、アイデア一つで長期的に安定した家賃収入が入ってくるでしょう。

シェアハウスの需要が増加傾向

ワンルームマンションなどに比べてシェアハウスは家賃が安く設定されています。

単身者向けの家賃設定よりも入居者数で勝負すると言うことです。

また、日本は2000年以降、世界に比べると給料が上がっていません。

正社員の数も減っている為、非正規雇用者が増えています。

さらに、最近の若者は会社勤めを避ける傾向があるため、フリーランスとして生計を立てる方も多くなっています。

このように非正規雇用が増加すると格差が広がり、「低賃金」「低所得」で暮らす社会構造ができ上がります。

シェアハウスは、低所得者に住まいを提供するセーフティネットの役割も担っているでしょう。

なるべく、住まいを安く済ませたいニーズが増加傾向のため、シェアハウス賃貸住宅は今後、需要が増えていくと考えられています。

シェアハウスを活用する際の注意点まとめ

空き家をシェアハウスとして活用したい方は年々、増加傾向です。

現在の日本は空き家が増え続けているため、シェアハウスは住宅として活用する「一つの手段」になっています。

シェアハウスを運営をする場合は以下の点に気をつけながら安定した家賃収入を得ましょう。

注意点

•  200㎡以上は用途変更

•  用途変更はリフォーム工事と確認申請が必要

•  共有物の管理と入居者同士のトラブル

 

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