こんにちは、ナカムです。
※本ページはプロモーションが含まれています。
この記事では不動産投資の重要なポイント、管理会社へ委託する業務内容または自主管理について解説します。
不動産投資は物件購入後が何よりも重要である。
お金を払ったら誰でも購入ができます。
入居者が付いてから大家業のスタートです。
管理会社について
管理会社は大家が所有する物件を代わりに業務委託として動いてくれる不動産会社の業種である。
たとえば、「入居者募集」「客付け」「契約」「保証会社の審査手続き」「家賃の集金」「管理」「清掃」「メンテナンス」「トラブル」などを委託として受けてくれる。
不動産投資は「お金が楽に貰える」と認識をされていると思われますが、物件取得後は多数の業務が発生するため、忙しい大家に代わり業務委託できる会社を不動産管理会社と一般的には言います。
安定したお金が入ってくるので「不労所得」と言われます。
不労所得については、こちらの本が勉強になります。
不動産会社の業務内容、種類について
不動産会社は主に賃貸管理専門と売買専門の２種類があります。
最近では「ワンルームマンション」「戸建て」などの不動産投資用、収益専門会社が人気である。
また、賃貸・売買・収益を多方面にかけて、業務を受けている不動産会社も存在します。
不動産投資を考えている方は、業界の専門性と業務内容の違いを認識しながら物件取得・客付け・管理まで、会社それぞれの得意分野を見極めながら、お願いすると良いでしょう。
一番、良いのは物件購入→客付け→管理まで行ってくれる総合不動産会社です。
ただ、不動産会社も商売として行っているため、ご自身が信用できる会社を選び、分からないことは他者に相談しながら進めないと、後悔することになります。
委託できる業務内容について
不動産投資は運営する全ての業務を管理会社へ委託することができる。
また、部分委託もしくは全委託なのか、会社によって受け付けてくれる委託内容がそれぞれ異なってきます。
一般的な委託内容は次の通りです。
まず最初に始めるのが、所有物件へ入ってもらうための客付け業務です。
大家の空いている部屋があれば管理会社へ募集のお願いをする。
管理会社の募集については不動産会社の自社ホームページまたはポータルサイトへ条件・写真などを掲載し、物件を探している方からの問い合わせを待ちます。
その他としては、不動産会社同士でお互いに物件を紹介します。
そして物件の応募があれば案内を行います。
次に大家へ賃貸条件などの確認を取った後、問題がなければ重説を賃借主へ実施する。
了承と頂ければ、保証会社の審査へ通します。
賃貸契約を結んだあと、鍵の受け渡しで客付け業務が完了です。
保証会社を通すか通さないかについてはこちらの記事が参考になります。
客付けに掛かる費用は広告料という名目で通常、AD１ヵ月。
各都道府県の土地柄、立地、競合数によってはAD１～3まで変動するでしょう。
その他に掛かる費用は仲介手数料などです。
一般的には不動産会社へ入居者の客付けをお願いしますが、その他の方法としては「ジモティー」「ウチコミ」などを使って自分で募集するのも可能です。
この時は、管理会社の客付け募集委託料が無いため、安く済みます。
ただ、入居者から契約内容についてクレームを受けたり、トラブルなどが起きた時には自ら対応をしなければいけません。
その辺り、ご自身が許容できる範囲内で自主募集をしましょう。
ウチコミについては、こちらです。
家賃集金について
管理会社は家賃の集金委託業務を大家から頼まれた時に物件の家賃集金を行ってくれます。
主に賃貸契約を結んでいる賃借人が毎月決まった期日までに家賃を振り込んでいるかの確認業務です。
家賃の支払いがなければ賃借人へ問い合わせを行い、振り込んでもらいます。
また、家賃集金の問い合わせ業務を減らすために「自動振替」「クレジットカード払い」などが活用されています。
問題がなければ大家の口座へ管理会社から振込みが行われます。
家賃収入明細については月ごとまたは年間一括で管理会社から送付されるでしょう。
家賃滞納については、管理会社から大家へ報告がきます。
滞納が続けば強制退去へ話しをもっていくか、保証会社を使うかは大家の判断次第である。
家賃集金業務を委託している場合は管理会社が全て行ってくれます。
管理料に関しては、不動産管理会社の方針次第である。
一般的には管理料3％～5％ですが、管理会社によっては3％～10％と幅を持たせているところもあります。
自主管理については毎月の家賃振り込みを大家が自分で銀行口座の確認を行います。
振り込みがなければ問い合わせの連絡を行い、振り込んでもらうか、賃借人と時間の調整後に家賃集金へ行きます。
自主管理については管理料が掛かりません。
ただ、手間と時間が掛かります。
時間がない方は管理会社へ委託する方が良いでしょう。
クレーム対応について
家賃集金の次に大家を悩ますのが「クレーム対応」です。
不動産投資は様々なトラブルとクレームが必ずあります。
たとえば、建物の水漏れ、鍵の消失、ガラスの破損、雨漏れ、近隣住民同士の人間関係、騒音、ゴミ出し、ペットなど多方面にかけて対応しなければいけません。
この中でも多いのが近隣住民同士の騒音トラブルである。
アパート、マンション、テラスハウスなどでは隣人同士の距離が壁１枚、床１枚の為、音漏れが多いです。
事例としてはテレビの音量が大きい。
また、部屋の中を走り回っている。
その他としては、楽器演奏などです。
人によってはストレスを感じる音が違います。
このようなトラブルを避けるためには、日頃から住人同士のコミュニケーションが必要不可欠です。
また、次に多いのが物件の不具合である。
特に水回りの水漏れが多いです。
台所の蛇口、お風呂の蛇口とシャワー、洗濯機の蛇口、トイレの給水栓またはタンクの水漏れなど。
水の圧力により、パッキンなどは必ず経年劣化してくるため水回りの不具合は多いでしょう。
管理会社は通常、建物に関するクレームは即対応するケースが多いです。
大家へ対して情報を提供し、確認後すぐに対応します。
入居者の生活に関わるトラブルは早急に対応しなければ借主の不満が溜まり最悪、退去へ繋がるおそれがあります。
手遅れになる前に、応急処置でも良いから管理会社もしくは大家の素早い対応が求められます。
更新、解約について
管理会社は賃貸契約の更新・解約を行っています。
一般的に、居住用としての賃貸契約は２年です。
ビル、テナント、商業施設などの定期借家契約は除く。
契約の更新時期が近づいてくると管理会社が賃借人へ更新のお知らせを出してくれます。
賃借人がそのまま物件に住む場合は契約の更新手続き業務も代わりに行ってくれる。
退去する場合は解約手続きの処理業務、退去時の立ち会いを大家の代わりに行ってくれます。
また、退去の場合は入居中の不具合・破損・経年劣化などの確認を行い、退去する方へ費用の請求を大家と話し合いながら代わりに請求を行ってくれるでしょう。
修繕費に関しては火災保険を使うことで、費用を抑えることができます。
保険金の適用範囲が不明な場合は、保険会社の代理店へ事前に相談された方が無難です。
管理（清掃、設備維持管理）について
管理として清掃・設備維持管理業務も行っています。
例えば、アパートは共有部の定期清掃、草抜き、電球の球切れ交換などの業務が発生します。
このような作業を管理会社へ別途、支払いすると行ってくれます。
管理料の合算内に入っている場合も有り。
１回/月、2回/年など、回数・時期・内容などは大家が望む形で管理会社へお願いします。
不動産会社によっては管理のオプションとして業務の間口を広げているところもあります。
マンション・アパートなどの部屋数が多い物件は必然的に費用も高くなる。
自主管理の場合は、ご自身で定期的に物件へ足を運び、清掃・草抜き・設備維持管理を入居者と時間調整しながら計画的に行います。
管理費が不要なため、不動産投資としての手残り現金は多くなるでしょう。
ただ、常に入居者の不満が溜まらないよう、きめ細かな維持管理が必要となってくるので、ご自身の使える時間を考えて「できる事」「できない事」の範囲を洗い出しながら上手に管理会社へお願いしましょう。
不動産投資で管理会社へ委託するまとめ
最初にお伝えした通り、不動産投資は物件購入後が何よりも重要である。
お金を支払えば誰でも購入ができます。
入居者が付いてから大家業のスタートです。
賃貸契約を結んだ後は、できる限り最小限のトラブルに抑えながら安定した家賃収入を確保しなければいけません。
できること・できないことの整理を行い、不明なことは身近な大家仲間へ相談して情報を得る。
また、相談した情報を元に不動産会社へ確認をすることで今後、「なにをすれば良いのか?」明確になります。
ご自身で管理ができる範囲を考えながら計画的に管理会社と連携を取って出来る限り、入居者が末永く住んでもらえる物件の維持管理に努めましょう。
