こんにちは、ナカムです。
この記事は、不動産投資の「戸建て」について解説します。
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ここ数年、日本全国で戸建てがブームとなっている為、プレイヤーが増加傾向です。
なぜ増加傾向？
結論を先に言うと、数百万円から始めることが出来る。
戸建て投資のメリット、デメリットを踏まえながら説明していきます。
不動産戸建て投資とは？
不動産投資については、昔も今もアパートとワンルームマンションが王道でしょう。
初心者がアパートを始める為には、融資を受ける人達が多いと思います。
ただ、アパートは頭金として相当な現金が必要です。
地主などの土地を代々持っている方は別ですが、ほとんどの方については、会社員や公務員として労働からお金を貯蓄されているでしょう。
しかも、アパートは何千万円と、莫大なお金を動かす必要があり、初心者からすると、失敗のリスクが高すぎる為、不動産投資を諦める方がほとんどです。
しかしながら、初めての不動産投資に向いているのが、戸建ての投資です。
戸建てと言えども、新築を始めるには、数千万のお金が必要となる為、中古の戸建てであれば、数百万円から誰でも始めることが出来る。
会社員、公務員の方でも、頑張って働くと貯金は貯めることが出来ます。
理想としては、新卒から年間で数百万円の貯金を始めて、若い内から不動産投資をすると、50年後、60年後が自適悠々と自由な時間を使い、海外旅行へ行ったり、好きな趣味の満喫が出来るでしょう。
戸建て投資は、初心者でも貯金を使い、金融機関から莫大なローンに頼らなくても、すぐ始めることが出来ます。はじめることができるでしょう。
一昔前の、不動産＝アパート・ワンルームマンション投資という考え方は、古いです。
戸建て投資のメリット
メリットは、以下の5つがあります。
メリット①：現金で小さく不動産投資ができる
一つ目の戸建て投資のメリットとしては、現金から始めることが出来る。
不動産投資として、戸建てについては、何よりもアパートに比べて現金から始めることが出来ます。
また、ワンルームマンション投資もアパートと同じく、数千万円のお金が必要となる為、戸建ては数百万円での購入が行えるでしょう。
戸建て投資の中でも、新築物件よりも、中古物件の方が特に誰でも購入することができます。
戸建て中古物件についてのデメリットはリフォーム費用が、新築物件に比べると数百万円、掛かってきますが、物件によっては、数十万円まで抑えることが出来るでしょう。
つまり、戸建て投資は取得する物件の状況次第となります。
ボロボロの安い戸建てを購入すると、数百万円のリフォーム代が掛かってきます。
ただ、最近流行っているDIYを行えば、数十万円でリフォームが行える為、ご自身で出来る事は、業者へ丸投げをしないで、やるべきでしょう。
例えば、塗装、クロスの貼り付けなどは、比較的に簡単な為、ご自身でDIYを行う方が多いです。
このように、戸建て投資は、DIYで楽しみながら、リフォームの知識と経験を積みつつ、少額から出来るのがメリットです。
メリット②：入居が長く保てる
二つ目の、戸建て投資メリットとしては、入居期間が長く見込まれでしょう。
特に戸建て物件の目的としては、次のような需要が多あります。
・家族と住む
・同棲する
・核家族世帯の増加
賃貸と言えば、一般的にアパート、マンションなどが思いつくでしょう。
家族で住むとなる場合にはアパートの1部屋、2部屋では狭く感じてしまし、隣の方と騒音問題からトラブルへ発展するおそれがあります。
その辺り、戸建ては部屋数が多く、隣の方とのトラブルが少ないです。
戸建てについて、その他として、実は、「一戸建」に住みたい需要もここ数年、核家族世帯数の増加にともない、増え続けているのです。
家族で戸建てに住み続けると、仕事、住まい、食事、団らんなどの生活リズムが出来る為、次の引越しが面倒になります。
人は、出来る限り面倒な事を避けるので、「戸建て」は長期的な入居が見込まれるでしょう。
メリット③：賃貸の需要が多い
戸建てについては、多数の人と住む傾向が強いので、実は需要が大変あります。
例
・子供が出来たので広い家に住む
・親の介護で一緒に住む
・兄弟で住む
・姉妹で住む
一人住まいであれば、単身用のアパートなどで充分ですが、家族の誰かと一緒に住むとなった場合には、戸建ての方が広いでしょう。
部屋数も多くなります。
住まいとして、家族が増えるにつれて、アパート等では狭さを感じるので、戸建てはニーズがある。
その他としては、隣部屋との雑音問題、最近ではペットを飼う方が増加傾向なので、トラブルも減ります。
戸建ては、このような家族と住みたい人達向けへ人気となっている為、入居期間が長くなるでしょう。
メリット④：売却出口の見込みがある
戸建ての不動産については、様々なメリットがあります。
特に、長期的な家賃収入が見込まれる為、安定的にインカムゲインが得られます。
また、売却も不動産投資としては、オーナーチェンジとして売却が行えやすいです。
売却に関してのインカムゲインも得られるでしょう。
投資についての、インカムゲイン、キャピタルゲインは、こちらの記事を参考です。
不動産投資の用語としては、キャピタルゲイン又は出口と言います。
安定的に家賃収入を手に入れながら、どこかのタイミングで出口として売却も常々、視野に入れておく必要があります。
例えば、次の不動産投資としての頭金が必要になった時。
景気や近隣の賃貸需要の傾向。
様々なトラブルにより、現金が必要になった。
戸建てを更地にして新築を建てる。
このように、戸建ては建物の価値以外として、土地としての価値が何よりも一番ある為、出口が立てやすいです。
理想としては、路線価以下で購入が出来るとありがたいのが、戸建てである。
また、築古などの戸建ては建物の価値がほぼ無い状態です。
ただ、土地としての価値は、下がることが無いです。
その辺り、先を見越した想定が立てやすいでしょう。
メリット⑤：一番のメリットは利回り
戸建て投資のメリットとしては、利回りが大変高い為、ほかの投資よりもお金が得られます。
例えば、株などで投資をしてもせいぜい、2%〜5%辺りが手堅く入る利回りでしょう。
その辺り、戸建て投資としては、利回りが10%〜。
物件を安く購入出来れば、利回りが20%、30%以上が狙えます。
なぜ、利回りが高い？
率直に、不動産投資としての経費率が低いからです。
アパート、ワンルームマンションなどでは、共益費、管理費組合費、修繕積立金などの経費が別途掛かってくるでしょう。
戸建てであれば、このような経費が全く掛かってこないです。
また、戸建ての不具合などがある場合でも、ご自身でDIYとして安く直せる事が出来るので、修繕費を削減が出来る。
他の不動産投資と違うのは、長期に高い利回りを安定的に得られる期待が出来るでしょう。
戸建てについては、メリット多数ですが、デメリットも存在しすので、詳しく説明を致します。
戸建て投資のデメリット
戸建て投資のデメリットは減価償却費が余り掛けられないこと。
不動産投資の魅力としては、減価償却費を上手に使い、経費として計上ができる為、税金の繰り越しに使えます。
ただ、戸建ての中古物件は、主に木造住宅が多い為、法定耐用年数の進み方が早いです。
中古物件については、例えば木造の場合は、法定耐用年数が22年です。
新築の場合については、法定耐用年数が22年の為、減価償却費も22年取れます。
ただ、戸建て投資としては、中古物件の方が価格が安い為、法定耐用年数が0年まで切れているのが、ほとんどでしょう。
実は、法定耐用年数が切れている中古物件でも減価償却費は掛けれることができます。
木造の償却切れは、4年である。
計算方法は以下の通り。
例
・木造の法定耐用年数切れ22年×20％＝4年
・木造の法定耐用年数22年－経過年数15年＋経過年数15年×20％＝10年
・木造の法定耐用年数22年－経過年数10年＋経過年数10年×20％＝14年
リフォームなどの手直しが必要
現金で不動産投資として、始められる戸建てですがほどんどは中古物件となる為、経年劣化がどうしても出てきます。
不動産については、築年数が経過すると、いずれはリフォームを行う必要が出てくるでしょう。
長期的に住んでくれますが、汚れや設備の不具合は、避けて通れないです。
その辺り、リフォーム費用も考えてご自身で費用を貯めておく必要があります。
特に専門的な修繕に関しては、費用が掛かる場合もあるので、家賃を貯めることをオススメします。
退去されると家賃が0円
戸建てのリスクとしては、退去されると家賃が0円となります。
アパートの不動産投資としは、部屋数がたくさんあるため、退去されても他の部屋で家賃が、まかなえるので、お金が得られるでしょう。
その辺り、戸建てに関しては、一度退去されると家賃としての収入が0円になってしまいます。
出来る限り、空室期間を出さないように、入居者の要望に出来る限り答えつつ、管理会社との話し合いは必要不可欠。
空室期間が長期的に長くなると、家賃収入が0円なので、利益が全く出ない状況となります。
戸建て投資に関しては、この空室期間を、いかに対応するかに掛かってくるでしょう。
戸建てのＤＩY
戸建ては、基本的に中古物件を購入する為、少ない資金で始める事が出来ます。
デメリットとしては、賃貸として貸す場合、ほとんどが最初にリフォームが必要となってくるでしょう。
新築であると、クロスの剥れ、設備などの不具合が少ないですが、築年数がそれなりに経過している為、初期段階で手直しが入ります。
ただ、最近としては、ご自身でDIYを行う方が増加傾向なので、比較的に安くリフォームが出来、初期費用を抑える事が可能です。
壁などのクロスであれば、ホームセンターで安く売っているので、誰でも貼り付ける事が出来ます。
その他としては、トイレの便座をウォシュレットに変更する場合でもアマゾン、楽天市場などで購入すれば、取り付けは比較的、簡単に出来るでしょう。
DIYとして、ご自身で出来る事は行い、専門的な事が業者へ頼むとリフォーム費用が削減出来ます。
戸建て不動産投資まとめ
戸建ての不動産投資については、メリット、デメリットが多数あります。
比較的、初心者でも投資としてやりやすいのが戸建てです。
現金から進める。
土地値としての、積算が出やす場合は金融機関から融資を受ける事が出来る。
家族と住む需要が多いので、家賃として安定的にお金を得られる。
頭の片隅に置いといて欲しいのは、空室となった場合は利益が0円となりますので、入居者との対話が必要です。
不動産投資の初心者にとって、オススメな戸建投資のメリット・デメリットを案内していきましたが、ご紹介してきましたが一番のメリットとしては、利回りが高いです。
様々なメリット、デメリットについて、お話しをしてきましたが、少額から始められる戸建て不動産投資としての参考にして頂けるとありがたいです。
不動産投資については、こちらのYouTuber大津社長の上場チャンネルが勉強となります。
