【事実】戸建ての不動産投資は競合他者とバッティングが多い

不動産

不動産

nakamuです。

本日は、所有物件の手直しへ行って来ました。

物件へ向かう道中、何気なく、道を歩いていると、売り物件の看板が見えた為、瞬間的に即、不動産屋へ電話を掛けていました。

不動産病ですね。

突然、不動産屋へ電話を掛けたにも関わらず、1時間後には現地へ営業の方が来てくれました。

nakamu
nakamu

もしもし、nakamuと申します。

営業マン
営業マン

お世話になっております!

nakamu
nakamu

◯◯町の物件を見たいのですが?

営業マン
営業マン

承知致しました!40分後に現地へ伺います!

nakamu
nakamu

突然の電話で、お手数を掛けまして申し訳こざいませんが、宜しくお願いします。




このように、突然の電話でも物件の案内をして頂けました。

すぐに対応してくれた理由は、後ほど続きでお話しを致します。



nakamu
nakamu

なぜ、即電話を掛けたの?



電話を掛けた目的は、主に3つあります。

目的①:所有物件と比較が出来る

目的②:不動産屋との繋がり作り

目的③:最近の戸建て情報収拾




目的①:所有物件と比較が出来る

たまたま、見つけた売り物件は、所有物件と間取りが全く同じです。

玄関の位置、台所の位置、部屋数、風呂の位置、トイレの位置。

全て同じでした。

間取りが同じであれば、売りに出ている物件と比較が、すぐに行える。

当時、自分が仕入れた「物件の値段」「リフォーム代」「諸経費」などが分かっているで、売り物件と比較が頭の中で、すぐに出来上がります。

早急に、不動産屋が現地へ来てくれた理由が分かりました。

営業マンの不動産会社、在庫でした。

nakamu
nakamu

そりゃあ、すぐに来てくれますよ。



けれども、このようにレスポンス良く、動いてくれる不動産屋は仕事が出来るでしょう。

不動産と言えども生物です。

タイミングと縁があれば、即売れます。

特に、ここ数年は戸建て投資が大流行りをしている為、現金に余裕がある個人と業者は、即さらっていきます。

次に、内見をした物件の状態です。

結論:ボロ家です。



雨漏れ多数、汲み取りトイレ、天井穴開き、畳部屋、設備は全てやり直し。

申し訳ございませんが写真をお見せ出来ないです。

わたくしが購入した物件と同等なので、参考程度に写真を貼り付けておきます。






こんな感じの物件でした。

その他として、営業マンへの質問です。

nakamu
nakamu

玄関に下水の汚水マス無いんですが、下水接続されていないでしょう?

営業マン
営業マン

公共下水はありますよ!

nakamu
nakamu

台所の排水が、雑排水として、外壁の方へ出ていますよ。

営業マン
営業マン

無言……

公共下水は「あります」と、担当の営業マンは言っていましたが、確かに公共下水はあります。

nakamu
nakamu

道路にね!



物件の外側を入る前に見ましたが、汚水マスは見当たらなかったです。

台所の排水先を見ると、外壁へ出ていたので、下水接続はされていなかったでしょう。

下水は道路にあるが、「下水接続はされていない

確かに、不動産屋の言う通りです。

その辺り、わたくしは決して、営業マンを攻めたりしません。

だって、不動産屋も商売です。

利益を上げないと、従業員達の、飯を食わせていけないでしょう。

目的②:不動産屋との繋がり作り

わたくしは常々、不動産会社もしくは不動産をやっている個人の方と繋がりを作り続けています。

一応、わたくしは会社員をしていますが、よく「自営業者」に間違われます。

  nakamu
  nakamu

なぜ?



一般的には、雇われとして、会社員をしていると、自分から横の繋がりを作る人はあまりいないでしょう。

会社員の場合は、社内にたくさんの従業員がいる為、わざわざ横の繋がりを作らなくても仕事が、だいたい完結するからです。

個人的な見解ですが、どのような仕事でも、業種、業態、職種によっては、必ず横の繋がりを作っておいた方が、長期的に助かります。

どんな仕事をしていても必ず、困る時が来ます。

つまり、先を見越しつつ、行動しているのです。

結論:不動産屋と繋がりを作ること。

目的③:最近の戸建て情報収拾

先程、言った通り、不動産は生き物です。

どこで、お宝物件が落ちているのかは誰も分かりません。

その辺り、不動産会社、個人の情報収拾は必須です。

本日、不動産屋の営業マンから得た情報では、戸建ての需要に対して、仕入れが追いついていない。

率直に、ここ数年は個人と業者で物件の取合いとなっています。

先日も、250万円の病死物件がネットに出ていたので、内見を申し込んだ所、営業マンの方から「昨日、買付が入りました」と連絡がきました。

nakamu
nakamu

はやっ!!

営業マン
営業マン

他にも350万円の告知事項物件があるので紹介します!

別物件の内見を行く途中に、営業マンから電話が掛かってきました。

営業マン
営業マン

大変申し訳ございませんが、この物件も買い付けが入りました…

nakamu
nakamu

二度目の、はやっ!!!



現状、このように病死物件だろうが、告知事項物件だろうが、皆さん現金で、即購入をしていきます。

これが、現実の戸建て需要です。

要するに、早い者勝ちです。

ただ、早い者勝ちでも、仕入れ値に対して、何百万とリフォーム代にお金が掛かり過ぎたり、家賃相場が低い場合は、投資として利回りがでず、CFがキャッシュアウトします。

現金買いと融資を受ける場合では、違う状況になるでしょう。

急いで買い付けを入れても、物件の状態と立地は重要です。

状況次第では失敗するでしょう。

融資での不動産物件を件購入する時は、こちらの記事が参考になります。



戸建ての不動産投資は競合他社とバッティングが多いまとめ

結論:早い者勝ち。



本当に現在の戸建て投資は、早い者勝ちです。

その辺り、出来る限り常々、情報収拾が必要不可欠です。

ただ、あせって購入すると、痛い目にあいます。