こんにちは、ナカムです。
不動産投資の所有物件は、多くの方が個人へ賃貸として契約を結ぶでしょう。
ほとんどの人が「家＝住まい」「物件＝住まい」と認識して建物を所有されているかと思われます。
収益用途の物件でも法人の会社が社員の為に、「寮」や「社宅」の住まいとして借りてくれる場合があります。
この時は、個人と賃貸契約を結ぶのではなく、法人の会社と契約をします。
法人契約として所有物件を貸し出す時には、どのようなメリット・デメリットがあるのか少しづつ解説します。
投資用物件の法人契約について
投資用物件を個人の方へ貸し出すのではなく、法人の会社が社員の為に、所有者と結ぶのが法人契約である。
また、ご自身の投資用物件を法人名義で所有されている場合は、法人から法人への契約となる。
「個人→法人」「法人→法人」の二択となるでしょう。
アパートやマンションなどの規模が大きい場合は1棟ごと借りてくれますが、ワンルームマンションは単身者向けとして利用される。
その他は、戸建てを家族向けとして借りることがあります。
1棟の法人契約については、多くが工場地帯近辺の社員寮として利用されている。
法人の契約は、会社窓口として担っている労務担当・総務担当が契約を進める。
個人の賃貸契約を結ぶ場合は入居者と直接進める。
この辺りが個人と法人の契約で異なるでしょう。
賃貸契約として通常、個人では免許証・保険証の身分証明書を確認し、給与証明書・源泉徴収票などを提出します。
法人の場合は資本金・年商・従業員数・業種・会社パンフレットなどを確認し、会社用の印鑑証明書を出すことが多いです。
まずはデメリットについてです。
法人契約のデメリット
法人契約は個人と違って信用が高いので安心はできるでしょう。
ただ、法人契約は手堅いと感じますが会社の業績も関わってくる為、家賃収入の安泰とは言い切れないです。
長期的な家賃収入は会社の業績に左右される
法人の場合は長期的に安定した手堅い家賃収入が得られるでしょう。
ただ、会社の業績次第では契約の解除や家賃の減額を要求されるリスクがある。
工場地帯の撤退により、アパートやマンションなどの1棟向けを全解除された場合は資産が吹き飛ぶ恐れがある為、物件の立地分散は必ず必要です。
今のご時世、「明日は我が身」だと肝に銘じて法人の業績チェックを行い、次の不動産投資へ戦略を練りましょう。
会社の規模によって契約時間が必要である
法人として物件を借りるには、会社内の社長・管理職・担当者・社員など様々な意見や稟議を交えた契約となる為、少し時間が掛かります。
会社の規模によりますが、例えば一部上場の大手企業は決裁者の人数が多い為、労務担当・総務担当まで契約がすぐには下りてきません。
小さい会社であれば、会社内の社員と代表取締役の距離が近い為、滞りなく契約は進みます。
法人の大小によって待たされる場合がありますので焦らず、賃貸募集をお願いしている不動産会社、もしくは契約を進めている会社の返事を待ちましょう。
物件の設備に対して厳しい
法人が賃貸として借りる場合は、社員として雇用している従業員の安全も守らなければならない。
物件の設備に関しては、最低でもモニター付きインターホンなどのセキュリティが重要視される。
また、オートロック機能やエアコン設備などの要求が多い。
もし、法人契約を結ぶ時には、事前に必要な設備と条件の話し合いを済ませる方が良いでしょう。
次はメリットについてです。
法人契約のメリット
投資用物件を法人へ貸し出すのは敷居が高くて様々な不安を感じるでしょう。
メリットについては3つあります。
法人契約のリスクヘッジ
個人と賃貸契約を結んだ後は「家賃滞納」「夜逃げ」「近隣住民とのトラブル」など、多くの悩み事が出てきます。
法人と賃貸契約を結ぶと、会社から家賃が振り込まれる。
もしくは、会社から家賃補助が出る為、個人に比べると家賃滞納は少ないでしょう。
また、会社の名前が世間へ出ている為、入居者のトラブルも余りなく、安心して貸せます。
その他、賃貸については通常、保証会社を付けますが、法人の場合は「保証会社無し」のケースが多い為、契約者は法人会社の代表取締役、連帯保証人は入居者の社員である。
契約者は法人なので安心感があり比較的、審査が通りやすく、通常の個人よりも早かったりします。
長期に渡り家賃収入が得られる
法人が会社の寮・社宅として社員向けへ借りてくれる場合は、経営が順調な限り長期的に安定した家賃収入が入るでしょう。
もし、入居者の社員が辞めたとしても次の社員用住まいとして物件の確保へ動く為、契約解除は少なからず防げます。
ただ、次の従業員などへ貸し出す場合は契約内容の条項を事前に確認する必要がある。
その辺り、気が付くのが遅くて、入れ替わり立ち代わり様々な人が所有物件へ出入りし、室内を荒らされてからでは手遅れとなります。
追加の物件を求められる場合がある
法人契約は長期的に交わすため、安定した家賃収入が得られます。
賃貸契約を結んでいる会社の規模が順調に大きくなると必然的に社員の数も増加します。
長きに渡り、所有している物件を貸し出せば、他の賃貸用も要望されることがあります。
また、会社の契約担当者・代表取締役に対して距離を縮めることで物件のトラブル時など、クレームのリスクが減少するでしょう。
