【ボロ戸建】不動産、空き家再生と購入物件のスペックについて

不動産

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nakamuです。

この記事は、個人で購入した不動産物件スペックと空き家再生の内容です。

ここ数年、戸建て再生がブームとなっています。

比較的、ローリスクで不労所得が得られるからです。

率直に、アパート、マンション1棟などに比べると、戸建ては貯金がそこそこあれば現金で物件の購入出来ます。

誰でも不動産物件が購入でき、賃貸として不労所得が得られます。


ただ、不労所得と言えども、リフォーム、客付、税金、管理、メンテナンスなどの手間と時間が掛かります。

購入した物件の出会いとスペックについて説明します。


購入物件の出会い

日本は少子高齢化の影響から、核家族化となり、実家などの不動産物件が放置状態です。

家と言えども、屋根、外壁、設備などのメンテナンスを定期的に行わないと経年劣化により、廃墟になります。

現在、多くの不動産物件は、放置されている空き家が増加傾向のため、全国的に社会問題となっています。

購入した物件の出会いについてです。

見つけたのは、某ポータルサイトです。

数年前から滋賀、京都で安い物件を探していました。

滋賀県のとある場所に100万円が掲載されていたので、すぐ見に行きましたが、時はすでに遅し。

他の方が、現金一括で購入されていました。

この時、安い物件の売れる早さには、驚愕しました。


しばらく経つと、京都の某所で220万円が掲載されていたので、不動産屋さんへ内見のアポを取り、現場へ行きました。

実際に物件を見た時の感想として、「廃墟?」「倉庫?」だと思いました。

設備が全くない状態でした。

その辺り、ご近所さんから聞いた所、町内会の倉庫として活用していた物件だと知りました。

その後、不動産物件が早く欲しかったので、210万円で決済が完了。

契約は、とんとん調子に進み、無事にわたくしの所有物件となりました。

ただ、改めて冷静に考えると、ボロボロの物件だった為、50万円ぐらいの価値しか無かったです。

次に購入物件のスペックを紹介します。

購入物件のスペック

物件のスペックです。

・京都某所

・物件価格:210万円

・土地面積:40.63㎡

・建物面積:27.93㎡

・屋根雨漏れ

・天井無し

・トイレ汲み取り

・雑排水

・下水接続無し

・給水管水漏れ

・風呂バランス釜

・土間無し

・建物裏側の壁板金劣化

・ベランダ床崩壊

・1F2Fの押入れ床腐り

・郵便ポスト無し

・インターホン無し

・台所の蛇口は水のみ

・台所の流し台とガスコンロ台は無し

・玄関内の壁腐り

率直に、誰も買わない、激ヤバ物件です。

購入した不動産屋は、めちゃめちゃ優しかったです。

と言うのか、恐らく「この人は頭がおかしい?」と思っていた感じがしました。

購入物件のリフォーム前、概要写真

購入物件のリフォーム前、概要写真です。

間取りは、洋室と記載されていますが、実際は1F2Fとも和室の畳部屋でした。

間取り



玄関前



玄関内



玄関天井



台所天井



1F天井



2F天井雨漏れ



汲み取りトイレ



物件の裏側



風呂



購入物件のリフォーム後、概要と写真

・ベランダの床作成

・ベランダ枠組み塗装

・1F2Fの天井作成

・1F2Fの壁面と天井クロス貼り付け

・トイレの壁面クロス貼り付け

・板金屋根の塗装

・1F2Fの外壁塗装

・格子の塗装

・物件内の柱塗装

・押入れ塗装

・土間作成

・1F2Fの押入れ床作成

・1F2Fの畳部屋底上げ

・1F2Fの床クッションフロア貼り付け

・トイレの床クッションフロア貼り付け

・各部屋のシーリングコンセント取り付け

・台所の流し台設置

・ガスコン台の作成と設置

・台所の換気扇取り付け

・流し台の排水パイプ取り付け

・洗面台の排水パイプ取り付け

・風呂場の電球設置

・モニター付きインターホン設置

・郵便受け設置

・庭の雑草対策、防草シート引きと砂利撒き



外壁塗装、庭作成



郵便ポスト、インターホン



台所天井作成


1F全体 クロス、土間作成、床底上げ、CF貼り付け、柱塗装

途中の写真です。



1F シーリングライト



1F押入れ



流し台、ガスレンジ台、瞬間湯沸かし器



換気扇



風呂場、浴室塗装、混合栓蛇口、シャワーヘッド



風呂場、追い焚き



風呂場LEDライト



トイレクロス




トイレ水洗化 床作成



トイレCF貼り付け




トイレウォシュレット



2F 床底上げ、CF貼り付け



2Fクロス



2F押入れ 床作成、天井作成



ベランダ床作成



リフォーム費用と物件取得費用

リフォームに掛かった費用です。

屋根補修21万円。

下水接続、給水配管、トイレ水洗化65万円

その他、DIY材料費30万円。

合計115万円。

物件取得費用については、諸経費込みで234万円です。

リフォーム費用については、115万円です。

合計349万円。



空き家再生まとめ

ボロ家の購入後、人が住める状態までリフォームするのは、本当に大変でした。

全てが初めての試みです。

様々な業者さんとの折衝と交渉が多数あり、工事内容、施工日程、予算まで、一人で決断してきました。

自分で行ったDIYについては、ネットで調べながら、知り合いの職人さんにも相談をして進めていきました。

材料の購入から作業方法まで、悩みが尽きなかったです。

ゼロからリフォームの知識と経験が得られた為、かなりの自信が付きました。

戸建ての空き家再生とリフォームについて少しでも参考にして頂けると幸いです。