こんにちは、ナカムです。
この記事は、借主側と契約後に発生したトラブル内容です。
現在、不動産の運営をされている方。
今後、不動産物件を購入される方。
不動産は必ずと言って良いほど、様々なトラブルがあります。
建物の不具合、借主の夜逃げ、クレームなど。
オーナーさんも、そわそわする事が多いでしょう。
その辺り、借主側と「話しがややこしくなり」自分で解決が出来そうに無い方は、わたくしのように弁護士へ依頼すると、時間×ストレスが軽減されます。
お金は掛かりますが…
立場としては、大家の視点で書かれた記事ですが借主側の主張も記載された内容です。
トラブルについては、失敗が7つ有ります。
まずは、トラブル内容から少しづつ説明をしていきます。
借主とのトラブルについて
2020年、所有物件の借主側と契約後に多数のトラブルが発生しました。
まず始めに、どのような借主へ不動産物件を貸したのか？
例えば、
賃貸契約後から、借主は一方的な主張かつ、言いがかりを繰り返す。
人間として、意思疎通が全く出来ない。
このような方でした。
この事案に関しては、個人で解決が無理だと、感じたので、弁護士へ3回相談しました。
最終的には着手金を支払い、弁護士へ頼みました。
個人で弁護士を立てたのは、初めてです。
弁護士の費用については、相談料、着手金、経費、成果報酬は全て自己負担です。
本来は、貸主側と借主側の話し合いで、解決をするべきです。
もしくは、管理会社に間へ入ってもらいます。
今回の物件については、借主と直接、コンタクトを取りながら、契約まで進めていきました。
また、借主の仕事については、個人事業主として事業をされている方でした。
第一印象は、胡散臭くて、自信満々の方です。
自分の考え方は、「全て正しい」と自己認識をされていましたので、わたくしの話しは、全く聞かない方でした。
本当に、意思疎通が成り立たなかったです。
しかも、朝の5時、6時半頃に電話を掛けてくる。
LINEを送ってくる。
こちらの状況などを考えずに、ほぼ毎日、一方的に電話で主張を言ってくる。
その他としては、わたくしが全て悪いように、ご近所さん達へ言い回す。
大変、口が達者な方でした。
率直に、思考がロジカルではなく、知っている知識を人に対して話す。
あたかも、「正しいことを言っている」ようでした。
冷静に考えると、話している内容の辻褄が合わない事だらけでした。
その他としては、周りを巻き込む思考が長けていると感じました。
俯瞰して借主を見ていましたが、周りの人を巻き込む割りには、他者から助けて貰っている感じでは、無かったです。
その辺り、自己都合しか考えていない方です。
賃貸契約後については、この自己都合に振り回され続け、気が付くと、恐喝と罵声を浴び続けていました。
ほぼ毎日、四六時中、電話がきてました。
直接、会う度に、恐喝と罵声を受ける。
精神状態がおかしくなり、疲れ果てました。
これは手に負えないと感じた為、弁護士を立てました。
約3ヶ月の戦いです。
弁護士は、どのように頼んだのか？
結果、解決はしたのか？
トラブルの経緯を踏まえて説明をしていきます。
トラブルの経緯
まず、前提として、所有物件のリフォームが終わり、入居者を探している所でした。
物件のリフォームは全て、自分で判断しつつ、繋がりある方に手伝ってもらいました。
本業の方では、建物補修業務を約4年経験をしている状況です。
知見と経験はある程度ありましたが、フルリフォームは初めての経験です。
苦労の連続でしたが、補修関係の仕事をしていた為、不動産物件を直す状況としては、恵まれていたと感じます。
普段から職人さん、業者さんと一緒に仕事を行いつつ、補修については様々な経験を積んできました。
物件についてです。
ボロボロの廃墟に近いものを購入し、全て一人での決断で行いました。
もう少し、誰かに相談するべきでした。
その辺り、リフォームの設備、配管、塗装、大工、下水、などの手法と知見が未熟のまま、勢いだけでスタートを切りました。
リフォームに関しては、まず初めに屋根が雨漏れしていた為、屋根の業者さん探しからです。
幸いにも、良心的な業者さんが見つかり、こちらの要望を取り入れて貰いながら、屋根の雨漏れを直して頂きました。
その他としては、下水無し。
トイレは汲み取り。
風呂場と台所の流しは、雑排水です。
下水が接続されていない為、下水業者さんを探しながら、自分で出来る範囲のリフォームを進めていました。
下水業者さんに関しては、工事内容、見積もり、工事日程、工事着工、予算などの交渉を一人で行っていました。
フルリフォームを自分の一存で、全て進めていました。
人が住める状態までの仕上がりは、思うように進まなかったです。
リフォームが完成するまで、かなりの時間が掛かりました。
その辺り、早く入居者を見つけなければいけない。
このような心理状態だった為、気持ちに余裕が無かったです。
この焦りからジモティー経由で見知らぬ人へ、安易に物件を貸してしまい、大失敗となります。
賃貸契約後から、借主側の言い掛かりと恐喝がエスカレートしていくだけでした。
これ以上は、話し合いで解決が出来きないと、感じた為、弁護士を立てました。
実際に貸した期間は約3週間。
弁護士を立て後、退去まで掛かった期間は約3ヶ月。
借主は、わたくしと弁護士に対して、「早く縁を切りたい」と捨て台詞を吐いていき、完結となりました。
人に対しての信用は難しいです。
信用をしないと、物事は進まないです。
賃貸、7つの失敗
少しづつ経緯と原因を説明していきます。
失敗①：ノープラン
まず、購入した物件購入については、ノープランでした。
率直に安かったからです。
安い理由は以下です。
・雨漏れ
・汲み取り
・雑排水
・下水接続無し
・給水管水漏れ
・設備無し
・土間無し
・ベランダ崩壊
・天井無し
このような物件を直す経験は、初めてです。
何よりも、最初の時点から概算の予算設定が甘かったです。
想定では60万円。
実際に掛かったリフォーム代は約 130万円。
フルリフォームの工事を、業者さん、工務店などへ丸投げすると、おそらく250万円〜300万円ぐらいは、費用が掛かっていたでしょう。
また、リフォームに関しては、漠然としていた為、何処から始めたら良いのか？
全く分からない状態でした。
とりあえず、知見がある職人さんへ相談をしつつ、自分で出来る範囲の作業は行い、専門性が必要な箇所は業者さんへお願いする。
このようなスタイルで、人が住める状態までやり遂げる事ができました。
お金を出して、業者さんへ全てリフォームを丸投げすると、時間は短縮できます。
ただ、予算が余り無かった為、業者さんに頼める範囲は限りがあります。
自分で行った作業としては、以下です。
・ベランダの床作成
・ベランダ枠組み塗装
・1F2Fの壁面と天井クロス貼り付け
・トイレの壁面クロス貼り付け
・板金屋根の塗装
・1F2Fの外壁塗装
・格子の塗装
・物件内の柱塗装
・押入れ塗装
・土間作成
・1F2Fの押入れ床作成
・1F2Fの畳部屋底上げ
・1F2Fの床クッションフロア貼り付け
・トイレの床クッションフロア貼り付け
・各部屋のシーリングコンセント取り付け
・台所の流し台設置
・ガスコン台の作成と設置
・台所の換気扇取り付け
・流し台の排水パイプ取り付け
・洗面台の排水パイプ取り付け
・風呂場の電球設置
・モニター付きインターホン設置
・郵便受け設置
・庭の雑草対策、防草シート引きと砂利撒き
ノープランで不動産物件を購入すると、お金、時間が掛かり過ぎます。
もう少し、戦略を練るべきでした。
ボロボロの廃墟に近かった為、物件の選定が失敗でした。
と言え、キレイにリフォームは出来上がりました。
失敗②：客付けの選定
賃貸の募集については、まず初めに、ジモティーで行いました。
早速、安易すぎるミス。
まずは、不動産会社へ頼むべきでした。
とある方が、スペース貸しを探していたので、コンタクト取りました。
話しは、トントン拍子に進み、スペース貸しから賃貸契約の話しへと写りました。
疑う余地は、この時点で無かったです。
借主の仕事については、自分で事業をやっていると伺い、実際の商品ページなどを見せて貰いました。
経歴については、ソフトバンク、ホームメイトでの賃貸業務、積水系列などで働いていたと、仰っていました。
このような経歴を全て、鵜呑みにしたのが失敗です。
当時、借主側を完全に信用をしてしまい、疑う余地が無かったです。
経歴詐取の匂いがします。
その後は、賃貸として貸すことが決まりました。
契約書については借主側がホームメイトで賃貸の仕事をしていたと聞いた為、お任せしました。
よく考えると、借主側に契約書を頼んだりすると、好き放題に条件を出してくる。
全く気が付いていなかったです。
数日後、借主が作成した契約書を確認した所、契約者の名義が息子。
理由を聞くと、将来的に息子へ譲渡する。
契約の当日になり、息子が来ていないので、借主へ聞いた所、息子本人はバイトが忙しいから出てこれない。
基本的に、賃貸契約は、本人が貸す側の目の前で、契約を交わす。
ここでも、全く疑いの余地を持っていなかった為、完全なミスです。
後々、弁護士へ事情を話した所、家賃の支払いが滞った場合には、「息子に言ってください」など、借主側は主張してくるつもりだったと気が付きました。
つまり、最初から家賃を支払う意思が無かった。
このような経緯を弁護士へ話しました。
一言、「これは詐欺でしょ」と言われました。
後から、後悔をしましたが、手遅れの状態でした。
その他にも疑わしい事が多数あります。
例えば、
個人事業主として、会社をやっている。
代表取締役と名乗っていましたが、法人番号が無かった。
会話中に、部下と言っていたが、部下の存在が見えない。
自分で商品を開発したと言っていたが、OEMだった。
自分で開発したと言っていた商品をフリマアプリで売っている。
契約を済ませると借主が突然、物件内の写真を撮りまくる。
借主側の主張では、貸主側から後々、クレームを言われない為の原状証拠だと。
この人は過去に不動産物件でトラブルがあったのだなと。
後々、気付きます。
そして契約後からは、借主の一方的な主張の嵐です。
商品を置く棚が欲しいので、見積書、出してくれ。
玄関前の軒先上にある波板がダサいから変えろ。
看板の木材を切って欲しい。
エアコンを取り付けて欲しい。
宅内の裏に壁を作れ。
側溝の鉄板が危ないから変えろ。
玄関内の靴箱が邪魔。
邪魔な靴箱と鉄板を道路に出したから、早く取りにこないと警察がきますよ。
顧問弁護士を出すぞ。
損害賠償として内容証明を送るし電話は着信拒否するので、今後は弁護士を通して。（内容証明は来ないし、いつの間にか電話拒否を解除して、また一方的に電話を掛けてくる）
などなど。
要望を断ると、言い掛かりへとエスカレートしていき、最後の方は恐喝と恫喝をされていました。
借主の雰囲気も最初から、胡散臭い方でした。
後々、借主は多数の企業に対して、ブラックリスト入りしていた方と知りました。
相当のクレーマーです。
このような経緯があり、自分では収拾が付かなくなった為、弁護士を立てる事になりました。
その辺り、わたくしの人を見極める嗅覚が完全に鈍っていました。
後悔しか無かったです。
失敗③：保証会社
今回の件については、保証会社を通していない契約です。
借主側の経歴を聞いただけで、安易に信用してしまった為、順序の失敗です。
思い返せば、借主側の話しは、辻褄が全て合わないと、後から気付きました。
例えば、
貸主、借主と直接契約をする場合は保証会社に入らなくても構わない。
身内がいないので、連帯保証人はいない。
借主本人の自宅は賃貸物件。
保証会社は元夫に入って貰っている。
理由は娘のためだと。
借主のフェイスブックには、姉も事業の代表をしている等と書き込んでいる。
身内がいないのは嘘でした。
全ての主張に対して、次から次へと辻褄が合わない。
後から多数、出てきました。
この借主は、多数の企業ブラックリストに載っている為、保証会社の審査には通らない属性だと、気付きました。
後の祭りです。
不動産物件を他人へ貸す際には、必ず保証会社に通る人と契約するのが前提です。
ただ、保証会社に関しては、ケースバイ、ケースです。
例外としては、企業の寮もしくは社宅など。
このような場合については、借主側の会社に信用がある為、保証会社を通さない。
ただ、現代社会では、騙す人、騙される人が昔に比べると増加傾向です。
不動産の賃貸に関しては、安易に人を信用しない。
まず保証会社を通す事が必要です。
失敗④：募集条件
募集条件について。
条件を緩くすると、トラブルになりそうな人達がたくさん寄ってきます。
例えば、
・敷金無し
・礼金無し
・更新料無し
・ペットOK
募集の条項については、間口と敷居を低く設定すると、リスクが上がります。
このような条件については、リスクを自分で許容できる方。トラブルがあった時には自己解決ができる方。
敷金と礼金については、無しでも構わないです。
更新料とペットについては別途、頂く方が無難です。
その辺り、最低限の条件は、必ず付ける必要があります。
ターゲット
所有物件の入居者ターゲットは、特に決めないで募集をしていました。
ここでも完全なミスです。
近隣周辺の家賃相場、地域の属性、地域性、コミュニティなどを汲み取った上で、ターゲット絞るのが戦略として必要です。
例えば、
事業用途、高齢者、シェア、外国人、生活保護。
不動産物件の地域特性とニーズに合った募集が必要だなと感じました。
今回の物件は、全くターゲットが絞れていない状態で募集を掛けてしまった為、戦略の失敗です。
賃貸の知識不足
賃貸の知識に関しては、全くの無知でした。
契約書については例えば、
・不動産賃貸契約条項
・特約条項
・住宅賃貸借契約書
・事業用賃貸借契約書
このような条項と契約書について民法を交えた知識が無かったです。
その辺り、無謀な状態で不動産物件の賃貸募集を進めていました。
失敗するのは、目に見えていましたが、早く貸したい気持ちが先行してしまい、我を失っていた状態です。
客付けを失敗してから、自分が「出来る事」「出来ない事」の見極めは大事だと、認識しました。
賃貸契約書については国土交通省の契約書を参考にして頂けると幸いです。
弁護士の活用方法
弁護士の活用についてです。
弁護士といえども、得意な分野、事案、業態などがあります。
今回の事案に関しては不動産です。
わたくしは、弁護士を使うのが初めてです。
どこの弁護士へ頼むと良いのかは全くあてがない状態でした。
一番、短な調べ方ではネット検索です。
法テラス
ネットで調べた所、無料相談が出来る法テラスを見つけました。
ただ、法テラスで弁護士を頼む場合は、自分の手取り月収額、上限があり、誰でも無料で弁護士が使える訳では無かったです。
条件についてはこちらです。
法テラスについては、条件要項から外れた為、法律事務所を探しました。
上手な法律事務所の見つけ方
弁護士を頼む法律事務所についてです。
基準としては、以下の点を重要視しました。
・自宅からなるべく近い
・仕事帰りに寄れる場所
・不動産に強い
・弁護士とのフィーリング
結論：一番の選択肢は、自宅からなるべく近いです。
理由としては、仕事、生活を行いながら、弁護士とデリケートな話しをします。
率直に、弁護士へ依頼すると言う事は、相当な事です。
普段よりも数倍のストレスが掛かります。
数倍の頭を使います。
自宅から近いと、ストレスなく、スムーズに進める事が出来ます。
わたくしの経験では、弁護士を立てる場合、なるべく自宅から近い法律事務所をオススメします。
また、今回は不動産の事案に関するトラブルだった為、「不動産業務」を受けている法律事務所へ頼みました。
実際に、自宅から比較的近い法律事務所が偶然、見つかりました。
まず、自分では解決が出来ないと感じ始めてから、3回の相談を受けて貰いました。
トラブルの経緯から、事情、どのような相手か？
今後どのような方針で進めていくのか？
最終的には、どのような形へ持っていくのかを綿密に相談しました。
最終は退去です。
と弁護士へ対して、はっきりと主張をしました。
依頼者の方針が定まらないと、弁護士側も進めた方が愛甘いになります。
そこは、プロなので、こちら側の主張を汲み取りながら、提案も織り込みつつ、方針を固めてくれます。
前提として、弁護士と言えども、依頼者と信頼関係が成立しないと、弁護が出来ません
例えば、
・依頼者が嘘を付く
・依頼者が隠し事をする
・情報を他者へ話す
このような事があっては、弁護が出来ないです。
法律に落とし込んでも、負ける確率が高くなります。
その辺り、わたくしは包み隠さず、情けない事も全て、ありのままを話しました。
先ずは、弁護士との信頼関係の構築です。
弁護士費用について
実際に弁護士を立てた費用です。
相談料3回×5,000円＝15,000円、着手金165,000円、経費約5,000円、成果報酬110,000、合計295,000円。
費用については、事案、状況などにより、変わってきます。
参考程度にしてください。
退去までの期間
弁護士を立ててから退去まで3ヶ月です。
最初に行った事は、弁護士経由で「内容証明」を借主側へ送って貰うです。
宛先は、契約者の息子と借主本人です。
内容としては、以下の通りです。
・弁護士を立てた事
・今後一切、貸主側へ直接連絡をしない事
・連絡は法律事務所へする事
内容証明書が届く前日まで四六時中、電話などを掛けられていましたが、やっと一方的な主張が無くなったので安心です。
後は、弁護士とメール、電話などのやり取りを進めていく形です。
難点としては、借主側が弁護士を立てていない為、話しがほとんど進まなかったです。
その間は、借主側から弁護士の方へ一方的な主張の嵐でした。
例えば、
蜂が入っているから、蜂の巣を駆除してくれ。
弁護士が、「蜂の巣駆除業者さんを呼んで請求してください」
このように言いった所、借主側から蜂の巣に関する連絡が来なくなりました。
その他としては、現金が盗まれたから○日に保険屋を呼んだ。
泥棒が入ったので警察を呼んだ。
その後、保険屋の話しを言ってこなくなりました。
度々、弁護士の方へも、様々な主張を一方的に言ってくる方なので、話しが進まなかったです。
ある日、突然、借主側の弁護士から、「弁護に立つことになりました」とファックスが、わたくしの弁護士側へ届きました。
わたくしが頼んだ法律事務所よりも規模が大きい事務所でした。
やっと話しが進むかな？
と、思った翌日、借主側の弁護士から、「本人から弁護士を立てるの辞めます」と連絡がきました。
借主側の弁護士が困惑している印象でした。
おそらく勝てる見込みが無いと感じたのか？
それとも、弁護士に対して、正直に話しをしていなかったからなのか？
様々な事を考えました。
やはり、依頼者と弁護士の信頼関係が成立しないと弁護のしようが無いです。
その後は、借主側から、退去すると言ってきたり、やっぱりやめると言ってきたりと、話しが進まない状態でした。
かれこれ、弁護士を立ててから、もうすぐ3ヶ月目に入ろうとしている所、借主側から退去するので、次の物件が見つかるまでは、エアコンを置かして欲しいと要望がありました。
ある日、突然、弁護士の方から「借主は退去しました」と連絡が来ました。
数日が経った後、法律事務所へ玄関の鍵が郵送で送られてきました。
どうやら、借主は自宅として借りている賃貸物件を、次の事業用として使う事になったみたいです。
借主はブラック過ぎるので不動産物件を貸してくれる方は恐らく、いなかったのでしょう。
そして、物件の現状確認を行いに行きました。
念のため、弁護士にも同行をお願いして、一緒に見てまわりましたが、比較的キレイな状態だったので、一安心です。
ただ、玄関前を勝手にセメント流されていた為、手直しが必要でした。
ご近所さんに話しを聞いた所、借主と揉め事が度々あったみたいでした。
借主側から聞いた話しでは、「ご近所さんから良くして貰っている」と言ってましたが、嘘だったのです。
最初から最後まで「辻褄が合わないオンパレード」の方でした。
最後は費用の精算をして貰い、経費と成果報酬の支払いです。
成果報酬については、家賃の回収が出来なかった為、この額です。
と提示をされた後、納得して支払いました。
これで、3ヶ月の戦いが決着です。
もし借主側が退去せず、居座りになった場合などは、裁判所で訴訟を起こし、強制退去まで持っていく。
費用と時間は、もっと掛かっていたでしょう。
その辺り、法律上、貸主よりも、借主側の方が圧倒的に有利となっています。
結論：契約を急かす人、お金と物件に困っている人。このような方へ貸すとトラブルになりやすい。
最後に、賃貸物件の借主トラブル、弁護士活用方法について、少しでも参考にして頂けると幸いです。
弁護士を立てたYouTube動画は、こちらになります。
不動産投資で大炎上 弁護士と共に戦いました
不動産投資で大失敗 入居者トラブルで大炎上した副業キングの体験談を紹介します！！
